隆成新领域 销售执行报告 谨呈：隆成地产 09年8月11日 目 录 PART 1 市场分析在市场中我们的地位 PART 2 项目分析劣势规避和把握 PART 3 客户分析充满梦想的新城市阶层 PART 4 项目定位完美生活—新起点 PART 5 形象包装 和谐+前景+品质+教育 PART 6 销售策略深入挖掘价值，抢占市场份额 PART 7 产品力加强创新+形象 PART 1 在市场中我们的地位 （市场分析） 一、宏观市场环境分析 （一）国内宏观经济 7月16日，国家统计局新闻发言人李晓超在国新办新闻发布会上发布，“中国2009年上半年GDP较上年同期增长7.1%；二季度GDP同比增长7.9%，增速比一季度加快1.8个百分点，扭转了中国经济连续七个季度增速回落的态势。” 这组数据公布后，国外各大媒体纷纷发表言论。美国全国广播公司(CNBC)指出，经济运行中积极因素不断增多，中国经济第二季度企稳向好。由于宽松的财政和货币政策刺激计划，中国实现GDP全年增长8%的目标问题不大。与此同时，国内经济学家也高度评价宏观经济刺激政策成效显著 这表明，在国家强劲的经济刺激计划下，投资拉动(固定资产投资增速超过了30%多)的效果非常明显，带来了GDP在5、6月明显回升。中国经济确实已经有触底反弹的迹象 解读上半年经济数据：通胀不存在 通缩在继续 本次新政解读： 中银国际发布研究报告称，各地银监局倾向于按“四成首付、1.1倍利率”的标准来严格执行二套房贷政策，这个时间节点是8月1日，政策冲击可能在8月份集中体现，并引起投资客的短期离场观望。下半年二套房贷很可能放缓，但也取决于银行对此的贷款操作 本次新政解读： 本次新政解读： 中央政府对房地产市场调控最见成效的就是二套房政策，在08年二套房政策执行后，市场几乎哀叹声一片，成交量与成交价格迅速回落。在经历了国八条国六条政策调控无效以后，为什么二套房贷款政策一出，火暴的2007年楼市随即嘎然而止。从这点来说，不是二套房政策，而是信贷政策是楼市的命脉。掐段信贷政策后，需求直线下降。2009年的市场，在其他条件不变的情况下，二套房市场的放开，让市场一下开始井喷。如果这是市场真实启动的原因，那么我们可以简单的下个结论：二套房市场决定了整个楼市的走向，或者说，信贷政策工具，是楼市的命脉 尽管二套房政策不会是压垮楼市的最后一根稻草，但上半年井喷后市场自然回调，供应加大，需求适度萎缩。二套房政策也会是熄灭今年井喷楼市的一根重要稻草 楼价迅速攀升下，目前租金回报普遍偏低，楼价泡沫已经在酝酿，投资价值大大缩水，这个时候如果各城市如同杭州那样严格执行“二套房贷”政策的话，估计前年“9.27”扭转楼市的效应很可能再次出现，楼市阶段性见顶已经不远了。 那么，下半年楼市将何去何从？从成交量分析，今年2-8月，全国商品房成产量呈逐月增长态势，随着房价的上涨，一二线城市成交量涨幅已出现收窄，甚至是由涨转跌。对大城市而言，虽然投资投机需求仍在增加，但其规模明显小于自住需求，只要刚需出现明显下滑，必然导致市场总体成交量下跌。因此，预计下半年一二线城市的成交量会比上半年有所回落 预测下半年房价将基本保持稳定，上行的可能性大于下行。如果分时间段考量，则三季度房价很可能继续上扬，四季度上涨动能减弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。就全国整体市场而言，下半年房屋成交量和房价都会保持稳中有升的态势。存在较大变数的，是一线城市和少数二线城市，这些城市投资投机比重近几个月持续增加，其结果是房价上涨过快，出现泡沫基本上难以避免。一旦政策面和资金面转向，投资投机需求就会快速撤离。所以说，第四季度是一个比较危险的时间窗口，我们应密切的关注整体市场变幻，尽可能的对操盘手段进行调整 （二）瓦房店房地产市场分析 1、经济现状 一季度，瓦房店市实现地区生产总值75亿元，同比增长23%；固定资产投资25.3亿元，增长86%；社会消费品零售总额22.1亿元，增长20.1%；地方财政一般预算收入6.17亿元，增长70.3%；农民人均现金收入2320元，增长17.4%；城镇居民人均可支配收入3396元，增长27.3%；工业用电量3.7亿千瓦时，增长7.4% 目前，瓦房店市已申报国家拉动内需投资项目51个，申请投资额16.48亿元。其中，国家已下达计划项目14个，计划投资1.97亿元。这些项目的逐渐展开，促进结构调整，推动工业转型升级，加快轴承、化工两大产业集群和机床制造、清洁能源、风电装备、LED光电、新型建材、食品加工等六大产业基地建设，推动产业规模扩张和链条延伸 瓦房店市将招商引资作为“一号工程”开展特色主题招商，引导外来资本参与改造提升传统产业，发展高新技术产业，扩大农业产业化经营，促进现代服务业发展。重点引进外延关联度大、集聚效应高、产业带动力强的基地型、整装型产业项目和总部经济。引进内资项目132个，到位内资17.5亿元，增长34.6% 2、发展规划 瓦房店市正在完善城市总体规划，力争用3至5年时间，建设城区占地50平方公里、人口50万以上、适宜人居、适宜创业、最具发展潜力和活力的中等城市 火车站 瓦轴板块 热销楼盘 未启动的项目 隆成壹品 ◎镇政府 昌盛经典 世纪华府 水岸花都 凤凰城 圣嘉美地 芳园新村 新华人家 瑞安新城 翰林书香苑 秀林风景 远洲国际 得利大厦 富贵家园 进入后期项目 城市花园 3、瓦市地产格局 项目位于瓦房店市共济街玻璃厂原址，属于城市发展向南延伸地段。东临共济路，西临西环街。项目总占地64381㎡，容积率暂为1.69，建筑面积108737.67㎡。地块西高东低，南高北低形成复杂坡地地形，西侧还有未动迁的区域。 项目周边为学校和厂区家属楼，较远处有医院和东西干道，没有集中的商业配套和公共设施 （一）项目区位 二、本案概况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看