西安APEX房地产顾问有限公司 中海地产 中海华庭 No.2 沟通提案 目录： 篇一：中海华庭项目分析 篇二：中海华庭客群分析 篇三：中海华庭商业分析 篇四：中海华庭关系行销 篇一：中海华庭项目分析 要点：依循建筑规划基本要点进行项目分析 地理位置 物业形态 景观体系 交通体系 室内空间 公建配套 建筑造型 目的：提炼项目物理属性优势点 规划布局 项目分析 地理位置1 1 位于城西，背依高新，坐望城区，临二环； 2 城西是西安住宅供应最热的区域，30亩以下在售项目20个（与城北并列第一）；30-100亩项目8个；100亩以上项目5个； 3 行政区划莲湖区，是西安土地储备最充足的行政区； 项目分析 地理位置2 1 地块周遍目前存在较多散乱民房——在西安较为常见，若加强社区安防设施对销售应无大碍； 2 地块东南西北四个方向均有成熟商业，居民日常生活较为便利； 3 群贤路改造有利于项目南向辐射力增强；昆明路延伸与丰庆路联结，极大提升项目面对整个城西的辐射力 项目分析 地理位置3 1 区域目前在售项目20个，总占地1203亩，总建筑面积167万平米，交房时间集中在下半年，平均价格2839，仅高于城北与长安； 2区域内代表企业是天朗地产，其在大庆路沿线2年内计划投资额度约20个亿，涉及物业形态包括高尚住宅、康居住宅、集约写字楼、大型商场、立体商街、商务公寓、文化中心等 ； 项目分析 地理位置4：结论 1 城西有大量潜在土地市场，竞争态势变化较大； 2 目前城西价格整体属于中下，虽上扬趋势明显，但力度弱于受政府扶持的曲江、高新二次创业区； 3 目前政府行动集中在路网改造，预计后续动作是大型商业网点建设，莲湖区的发展蓝图是建设大规模的CLD； 项目分析 地理位置特征对项目的影响 1 城西显然不能提供足够的容量，项目主要销售范围应着力向北、西、南拓展； 2 城西未来是一盘棋，中海进入应首先建立区域第一品牌的地位，毕竟这是利基市场；然后才是挑战全市； 3 要求项目在确保自身品质的前提下，更多地为改善区域形象和公建贡献服务——这是领导品牌的责任 项目分析 规划布局1 1 高容积率、低覆盖率——这在西安是比较罕见的规划思路； 2 高层摒弃行列式保证每户视野最大化；小高层相对宽阔的间距——为环境营造预备了充裕的空间； 项目分析 规划布局2 1 南低北高的空间序列，避免大面积阴影且有利于空气对流，体现了建筑设计的科学性； 2 由于地块与城市干道的关系，项目在临街面规划重点是以建筑体块进行天际线与地标识别的营造，在社区内部则以水体营造柔和环境——刚柔相济的体验反差不愧大手笔； 项目分析 规划布局3：结论 1 中海之“精”在规划布局中已经得以体现； 2 主要的差异化体现在“科学”上：科学地解决了项目与城市的关系、科学地解决了临街面与社区纵深面的关系、科学地考虑了光影/视野/透气、科学地解决了项目品质与周遍环境的矛盾等； 是不是吹捧得过度了？这绝对是我们的共识 项目分析 规划布局优势提炼 1 在中海华庭看来，规划绝不是简单地摆放建筑与环境 2 我们建议对项目规划布局属性的提炼集中在“科学”范畴，这不仅是专业精神，更是责任心的表现——用理性的事实来表现责任心，远比空谈或口号更动人 也许在执行中还有其他优势可提炼，但以科学为核心已具备足够穿透力，点太多无益 项目分析 物业形态1 1 项目物业形态包括两种：板式小高层、T型高层； 2 值得研究的是高层：既非纯粹板式，也绝非点式，暂称为“T型高层”； 项目分析 物业形态2 1 T型高层为西安带来全新的高层形态：户户通透房房采光； 2 值得研究的是高层：既非纯粹板式，也绝非点式，暂称为“T型高层”——也许在项目入市阶段，根据整体传播的考虑，T型建筑将作为表现中海创新观念与水平的重要载体 项目分析 物业形态3结论 1 相对传统的形态，有均好性，市场接受度较高； 2 高层形态对于西安绝对是创新——籍由形式感创新、结构创新产生了使用体验的创新 项目分析 物业形态优势提炼 1 中海专业性的又一体现； 2 与规划布局提炼出的“科学”不同的是，物业形态我们最大的感受是“创新”——西安高层的发展史经过了近20年，至今无法突破传统点式。但是中海葡进西安即带来了全新的高层物业形态——有板有眼，似点非点 3 我们建议选择“创新”作为表现物业形态优势的落足点，是因为这个词很时髦但没有人真正在努力，中海做到了 项目分析 建筑造型1 资料中无明确介绍，可以分析的个性点是： 1 底层私家花园改善了建筑主体与环境的关系，衔接更自然，使用效率更高； 2 转角景观凸窗在西安由于结构的原因较为少见，除了使用效果更好外，也增加了立面造型的丰富性； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看