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二、研究对象
宜昌市宏观经济运行形势/宜昌房地产行业的现状/行业经济政策环境/夷陵区住宅地产格局及发展前景/项目主要竞争对手/项目目标客户群体等
三、研究方法
本次调研综合多种方法，将全面调查与典型调查相结合,对项目所涉及的行业及影响项目的各种因素进行多层次/跨行业的全面调研
采用行业访谈法/抽样问卷法/现场观察法/公共资讯整合/统计信息/政府公告/政策法规查询等方式获得调查资料
四、数据来源
本文所引用的宜昌市/夷陵区宏观经济数据来自于历年的《宜昌统计年鉴》、《宜昌市政府工作报告》、《宜昌市国民经济和社会发展统计公报》和《夷陵区国民经济和社会发展统计公报》等书籍和政府公开文件
宜昌市房地产各区平均价格/面积等数据来自宜昌市房地产开发协会年度/季度报告
各竞争楼盘的信息及消费者信息来自于各楼盘公开宣传资料、我方调查人员与被调查项目的内部工作人员的访谈记录、消费者随机抽样问卷调查统计等
目 录
第一部分 宜昌市社会发展概况与分析(5)
宜昌市宏观经济形势分析
宜昌市人口状况及城市化进程对房地产的影响分析
夷陵区宏观经济形势分析
第二部分 宜昌市房地产行业发展状况与分析(14)
房地产发展的政策环境分析
房地产投资完成情况分析
宜昌市商品住宅市场供需状况分析
宜昌城区房地产市场格局概述
宜昌市商品住宅市场走势综合分析
第三部分 夷陵区房地产行业发展状况与分析(31)
总体概述
夷陵区房地产市场特征分析
夷陵区住宅市场片区解析
第四部分 项目消费者需求分析(39)
目标客户购买目的分析
目标客户区域来源构成分析
目标客户职业构成分析
目标客户需求特征分析
目标客户需求量分析
第五部分 项目竞争楼盘调研…(44)
调研楼盘基本情况
调研楼盘总体分析
楼盘总体考察结论
第六部分 项目地块调研(71)
项目基本情况
项目价值分析
SWOT分析
第一部分 宜昌市社会发展概况与分析
一、宜昌市宏观经济形势分析
（一）综合实力实现历史性跨越，城市魅力提升
宜昌目前正处于经济高速增长的阶段，连续几年高于全国平均的增长速度。宜昌市政府工作报告指出：宜昌市实现地区生产总值为694.91亿元，同比增长14.3%，是2001年的1.81倍，年均增长12．4%，稳固了其在湖北省内的经济地位，经济总量继续稳居湖北省第二位，仅次于省会武汉
与此同时，宜昌市的城市综合实力进入全国百强城市行列，GDP总量居中部同等城市前列。在中部六省的14个同等规模的地级市当中(河南的洛阳市/南阳市/许昌市/焦作市/平顶山市；湖南的岳阳市/常德市/衡阳市/株州市；山西的临汾市/江西的赣州市/九江市；安徽的安庆市；湖北的宜昌市/襄樊市），位居第七
此外，在今年8月份，由中国社科院城市发展与环境研究中心、《经济视点报》、新浪网等单位联合主办的“中部最佳投资城市评选”中，宜昌市在包括武汉/长沙/南昌/郑州/太原/合肥等省会城市的30座入围城市中脱颖而出，以最高得票获得“中部最佳投资城市”的殊荣。这无疑是投资者对宜昌近年所取得的建设成就的认可，也说明宜昌城市魅力的提升
（二）产业结构日趋合理，支柱产业的地位得到强化
，全市规模内工业企业实现利税155.7亿元，电力、化工、食品医药三大产业日益壮大，销售收入占规模内工业企业的比重达到71.9%。省级以上高新技术企业达到58家，有2家企业年销售收入过百亿元，7家过10亿元，69家税收过千万元
同时，第三产业也持续发展，旅游、教育、通信等消费需求不断扩大，综合超市、连锁经营等新型流通业异军突起，信息、物流等现代服务业应运而生
进出口贸易继续迅猛发展，全市进出口总额首次突破5亿美元，达到5.69亿美元，同比增长29.4%，其中出口首次突破4亿美元，达到4.09亿美元，同比增长27.9%，居省内同等城市的首位
（三）持续加大固定资产投资投入，房地产业地位持续提升
近几年宜昌固定资产投资增速温和放大，而同期房地产投资的增速一直处于一个较高的水平，增长速度远远高于固定资产投资的增长速度，说明近年来房地产投资一直是固定资产投资增长的最主要拉动力。但由于受最近几年频繁宏观调控的影响，房地产投资的增幅波动较大
如上图所示，伴随房地产投资的快速增长，其在固定资产投资中所占比例不断增大，说明房地产投资在固定资产投资中占据了越来越重要的地位，成为宜昌市经济发展的重要发动机之一
（四）居民收入稳定快速的增长，生活水平迈入较为富裕的阶段
近年来，宜昌城区居民生活水平和生活质量显著提高，年人均可支配收入的年均增幅达到9.19%
宜昌城区人均可支配收入达9624.04元，比上年增长10.48%，其绝对额在湖北省仅低于武汉市和十堰市，位居第三
在收入稳步增长的同时，宜昌市民的生活质量也在提高。自1999年宜昌城区居民的恩格尔系数首次跨入40%的门槛以来，出现了稳步缩小的趋势。根据国际通用的恩格尔系数标准来判断，宜昌城区居民已经迈入了较为富裕的生活阶段；另外，我们也看到，随着收入的增长、食品支出比例的稳步下降，宜昌城区居民的消费性支出占可支配收入的比例也相对比较稳定，说明人们在生活水平提高的同时，富余的、可用于其他用途的收入的绝对数量也在随着收入水平的逐年增长而增加，为宜昌的房地产消费奠定了坚实的市场基础
附注：
1．恩格尔系数：计算公式为恩格尔系数(%)= 食品支出总额÷家庭或个人消费支出总额×100%，主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的趋势，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。国际通用的标准为，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕
2．消费性支出：指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出，包括购买商品支出和文化生活、服务等非商品性支出。分为以下八类：食品；衣着；家庭设备用品及服务；医疗保健；交通与通信；娱乐、教育、文化服务；居住；杂项商品和服务
（五）社会消费活跃，供需两旺
宜昌市自走出通货紧缩以来，社会消费日趋活跃。且与居民的收入增长同步，其社会消费品零售总额的增长也走出了几乎相同的快速增长轨迹：－的社会消费品零售总额年均增幅达到14.69%
（六）小结
宜昌城市经济的快速发展、城市地位的显著提升，对能与城市发展水平与城市地位相匹配的、高品质的房地产产品的需求越来越大，因而对房地产开发企业的开发水平提出了越来越高的要求
同时，宜昌市民已经迈入生活相对富裕的阶段，对所获得的产品、服务的要求已不仅仅局限在数量上，对品质和质量的关注将越来越高
因此，从城市发展的角度、市场需求的角度，以及房地产作为支柱产业所应承担的社会使命，都迫使房地产开发企业必须能提供越来越多高品质、满足市场需求的产品。品质化的产品开发必将是宜昌市房地产开发的未来发展方向
二、宜昌市人口状况及城市化进程对房地产的影响分析
(一)宜昌人口整体增长基本稳定，但有明显向中心城区流动的趋势
截至年底，宜昌全市户籍人口达到400.23万人，与2000年底进行的第五次人口普查的结果——户籍人口达397.28万相比，户籍人口增长了2.95万人，年均增长率为1.06‰，远低于全国5.89‰的平均增长率。总体而言，宜昌全市范围内的人口增长基本稳定，在最近的未来几年内，将不会出现大幅度的人口增长
至，宜昌城区(含夷陵区)总人口的年均增长率为6.6‰，远高于全市的平均水平，在全市总人口基数变化不大的情况下，说明宜昌人口有周边县镇向城区(含夷陵区)流动的趋势，这为宜昌城区(含夷陵区)的房地产开发提供了非常大的潜在有效需求
(二)宜昌市城市化水平仍较低，房地产开发的潜力巨大
与2000年底进行的第五次人口普查相比，宜昌城镇人口占总人口的比重上升了2.6个百分点，达41%（即城市化率达到41%），高于全国平均水平，但同长江沿线城市和全省城市相比，差距比较明显：2000年上海城市化率为88.3%，湖北为42.22%，武汉为81.6%，鄂州为53.89%，黄石为49.32%，襄樊为42.9%，荆门为42.27%。由此可见，目前宜昌的城市化发展水平明显与其经济发展水平和经济地位的迅速提升不同步，也与宜昌未来的发展趋势、在湖北省内仅次于武汉的城市地位不相符
但相对较低的城市化率，也为宜昌未来的房地产开发提供了极大的想象空间：就宜昌的城区(含夷陵区)而言，即使在不考虑加快城市化进程的前提下，按2000－的年均递增城市化率为3.7‰，以400万的城市户籍人口为基数、到城镇居民人均居住面积达30㎡(据《宜昌市小城镇建设“十一五”专项规划》)来进行计算，每年新增商品住宅的潜在消费就达到44.5万㎡，考虑到城区在宜昌市商品房消费的主导地位，这部分新增需求无疑将主要由城区来供应，即使按70%的人口流入宜昌城区，以上半年中心城区住宅均价2754元/㎡估计，则至少有8.58亿元/年的新增潜在住宅消费需求；仅以城区的123万的人口基数计算，每年的新增需求也将至少在13.66万㎡，至少有3.76亿元/年的新增潜在住宅消费(而实际上城区的城市化速度应高于全市的平均水平，故以上估计应相对保守)
（三）社会老龄化特征明显，将对房地产的开发思路产生影响
与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.05个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.63个百分点。根据联合国的统计标准，当一个地区65岁以上人口比重超过7%，即属于老龄化社会
宜昌的老龄化结构比较明显，且呈上升趋势。短期内对于房地产业影响不大，但长期来看，老龄化造成社会经济负担过重，人口红利
