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回顾第一季度石家庄商品住宅市场，业内人士称之为“夹心饼干”。一月的火爆和三月的狂热将二月的低迷中和的一干二净，总体来看，一季度继续延续了楼市的火爆
盘点第二季度石家庄商品住宅市场，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望，唯一不变的是房价，坚挺依旧。在调控政策影响下，市场走势变得不再明朗，石家庄房地产开发企业在这个阶段表现的相当谨慎
走过第二季度的观望和迷茫，石家庄商品住宅市场在第三季度呈现了回暖的气息，成交量的恢复让房企松了口气。如果用一句话来形容石家庄第三季度市场运行状况，那么应该是：“不动声色的回暖，决胜‘金九银十’”
就在三季度石家庄楼市急速回暖之时，9月29日，“史上最严厉调控”的升级版推出，给四季度楼市定下了政策继续收紧的基调。但是，升级版调控依然没有对石家庄商品住宅市场造成实质性影响。“银十”之后，多重调控下的石家庄楼市频频上演成交火爆之景，刚需楼盘脱颖而出，本是传统销售淡季的市场却并不平淡
《石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在介绍石家庄商品住宅市场整体运行情况，总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业实行新的发展战略提供参考建议
一. 石家庄商品住宅市场概述
古人云，以史为鉴可以知兴替。而对于遭遇前所未有挑战，但是又逆势而涨的石家庄商品住宅市场来说，似乎找不到相似的年份或案例做对比和借鉴。整体来看，石家庄商品住宅市场可以用以下两个关键词来形容：调控重压下逆势而涨、旺盛需求下供不应求。具体来看，石家庄商品住宅市场运行状况表现为以下若干特征
1. 调控力度前所未有 逆势而涨意料之中
是国内房地产调控政策持续收紧的一年，石家庄楼市经历了前所未有的考验。1月7日国务院出台“国十一条”；4月初河北省出台“冀二十条”；4月中旬“史上最严厉调控”即“新国四条”出炉；9月29日“史上最严厉调控”升级版“新国五条”出台；10月20日央行三年来首度加息，同日，住建部宣布上调公积金贷款利息；12月21日石家庄市出台《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》；12月26日，央行再度加息，同样公积金贷款也再度加息；末，石家庄公积金管理中心出台规定，叫停公积金三套房贷款，严禁公积金炒房。可以看到无论是中央调控政策还是地方性调控政策，都是越来越严格，目标都是直指高房价
就是在调控政策频繁出台的背景下，石家庄商品住宅市场却上演逆势而涨，无论是供应量还是成交量均较有大幅度增长。对于石家庄楼市的逆势而涨，多数业内表示这是意料中的事情。在刚性需求支撑之下，石家庄楼市不存在产生泡沫的基础，因此面对重点打击投资需求的调控，不会受到很大的影响。在旺盛需求下，成交量大涨也是市场发展的必然
2. 商品住宅开工锐减 单位面积投资增高
1至11月，石家庄商品住宅累计开工面积为449.12万平方米，同比下降13.4%；累计投资额为62.06亿元，同比下降8.8%。但是与相比，单位面积投资额同比上涨4.9%，表明房地产开发企业对于楼盘单位面积的投资上升
整体来看，石家庄商品住宅开工面积和投资额呈现倒V形走势，上半年为波动上扬期，下半年为波动下降期。其中8月为开工面积最高月份，达到95.24万平方米，投资额达12.27亿元；10月为开工面积最低月份，为9.91万平方米，投资额为1.1亿元
总的来看，在调控政策影响下石家庄商品住宅批准开工面积较下降，并且单位面积的投资额呈现上涨的趋势。这有可能会影响商品住宅供应量，单位面积投资额的上升相应也会推动销售价格的上涨
3. 商品住宅市场上演供不应求 期房唱主角
1至11月，石家庄商品住宅总供应面积为372.91万平方米，同比上涨9.61%；其中期房总供应面积为365.88万平方米，现房供应面积为7.04万平方米。现房与期房悬殊的供应面积对比表明，石家庄商品住宅市场已经进入“期房时代”
整体来看，石家庄商品住宅供应量呈现波动调整的趋势，1月107.15万平方米的供应巅峰一直没有被打破，8月37.78万平方米的供应量成为年内第二高峰。而分季度来看，商品住宅供应面积呈现递减的趋势，一季度为140.76万平方米、二季度为102.68万平方米、三季度为92.27万平方米、四季度（暂缺12月）为37.2万平方米
石家庄商品住宅的一大特征就是供不应求。数据显示1至11月石家庄商品住宅供应成交比为1:1.07，其中有六个月份出现当月供应面积低于当月成交面积的现象
通过对1至11月供应成交对比的分析，我们发现前三季度石家庄商品住宅的累计上市面积依然高于成交面积，但是进入四季度之后，这一状态迅速被扭转，供应总量开始低于成交总量，这与市场需求在第四季度爆发有很大关系
4. 成交量未受调控影响 市场淡季销量不凡
是石家庄商品住宅市场上演奇迹的一年，1至11月，商品住宅累计成交398.46万平方米，同比上涨16.3%；累计成交34364套，同比上涨19.7%。在成交套数方面，期房成交33732套，同比上涨38.6%；现房成交632套，同比下降85.6%，这一数据再次印证了石家庄商品住宅的“期房时代”特征
整体来看，石家庄商品住宅成交量呈现波动上扬的趋势，并且在第一季度和第四季度这样的传统市场淡季中上演了“淡季不淡”的销售奇迹。分季度来看，第一季度成交面积为96.03万平方米、第二季度为107.65万平方米、第三季度为103.86万平方米、第四季度（暂缺12月）为91万平方米。虽然单月成交面积出现波动调整的现象，但是各个季度之间的起伏并不大，并没有分出明显的淡旺季
在频繁遭遇调控政策的背景下，石家庄商品住宅市场成交量却大幅度上涨，我们认为这与石家庄楼市主要以自住需求为主有关。调查数据显示，一至四季度，石家庄楼市自住需求比例基本保持在85%左右，投资性需求比例仅占15%。中央和各级政府政府推出调控政策在直指高房价的同时，主要以压制投机和投资需求为主，而以自住需求为主的石家庄楼市自然不会受到较大的影响。因此成交量并未受到实质性影响，在保持了稳重有升的态势
5. 商品住宅均价首破五千 价格走势先扬后抑
房价可以说是房地产市场买卖双方交易过程中最敏感的问题。1至11月石家庄商品住宅成交均价为4697元/平方米，同比上涨22.06%。整体来看，价格走势呈现了先扬后抑的趋势。其中1月至7月，为成交均价的上扬期。在达到7月的峰值之后，从8月开始，成交均价开始呈现下滑的趋势，进入四季度后，商品住宅成交价格保持了稳定的态势
值得注意的是，石家庄商品住宅成交均价首次出现突破5000元的现象，从5月开始，成交均价基本都保持在5000元/平方米以上，尤其是第三季度，价格都是在高位运行。价格的走势直接决定成交量的走势，通过价格走势与成交面积走势的对比来看，价格最高的7月是年内成交最低的月份之一，也是第三季度成交量最低的月份
虽然是先抑后扬，但相比，石家庄房价还是有所上涨。在调控影响下，消费者对房价走势的预期不再明朗。调查显示，28%的受访者认为石家庄房价将上涨，同样也有28%的受访者认为房价将下降。此外，22%的受访者认为房价将处于平稳状态，另有15%的购房者认为房价走势不可预测，7%的购房者认为房价将继续调整
6. 自住需求为市场主力 双向置业成楼市新宠
政策的调整以及房价的变化都会对消费者的心理产生影响。根据四个季度石家庄消费者购房目的的调查数据，我们发现刚性需求比例波动下降的趋势，从第一季度的62%下降为第四季度的46%；而改善型需求比例则呈现上升的趋势从第一季度的26%上升为第四季度的38%；投资性需求比例变化不大，保持在15%左右。虽然刚性需求和改善型需求比例出现此消彼长的态势，但是整体来看，自住需求依然是市场主力
随着石家庄主城区房价的上涨，越来越多的人开始选择到价位较低的近郊或者郊县置业，其中正定新区和西部山前区域最受关注。调查数据显示，如果条件合适，64%的受访者表示会到石家庄近郊或者郊县置业。在区域选择方面，35%的受访者表示在郊县购房者时首选城北区域、26%的受访者首选城西区域、22%的受访者首选城东区域、17%的受访者首选城南区域
针对消费者置业意向的调查显示，累计超过六成受访者表示计划在购房。具体调查结果为，计划在一个月内购房的受访者占12%；计划三个月内购房的受访者占到3%；计划在六个月内进行购房的占到33%；准备一年之内购房的受访者占33%；另有39%的受访者表示暂无购房计划
二. 石家庄商品住宅市场数据分析
（一）开发投资情况分析
1.商品住宅开工面积
提要：1至11月，石家庄商品住宅批准开工面积累计达449.12万平方米，同比下降13.4%。8月成为开工面积最高月份，达95.24万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体呈现波动下降的趋势
图1-1 1至11月石家庄商品住宅批准开工面积
根据石家庄市建设局网站公开发布的数据显示，1至11月，石家庄商品住宅累计批准开工面积449.12万平方米，同比下降13.4%。如图1-1所示，石家庄商品住宅批准开工面积呈现倒V形走势，8月为石家庄商品住宅批准开工面积最高月份，达95.24万平方米。进入下半年之后，石家庄商品住宅批准开工面积整体呈现波动下降的趋势，其中10月份达到最低点，商品住宅批准开工面积9.91万平方米
从折线图中，我们同时可以发现4月是石家庄商品住宅开工面积的低潮期，这与4月中旬出台的调控政策有很大的关系，政策影
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