“锦龙名苑”项目计划立项
可行性研究报告
深格项评字（）03020号
项目名称： “锦龙名苑”
开 发 商： 深圳市锦峰实业发展有限公司
评估单位： 深圳市格衡房地产交易评估有限公司
主评估人：
审 定：
二OO三年十一月四日
“锦龙名苑”项目计划
立项可行性研究报告
一、项目总论
1.1
项目背景
1.1.1
项目名称
1.1.2
开发公司
1.1.3
承担可行性研究工作的单位
1.1.4
研究工作依据
1.1.5
项目建设规模和内容
1.1.6
项目开发手续
1.2
可行性研究结论
1.2.1
市场预测
1.2.2
项目建设进度
1.2.3
投资估算和资金筹措
1.2.4
项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1
市场宏观背景
2.1.1
全国投资环境
2.1.2
深圳市投资宏观背景
2.1.3
区域发展及前景预测
2.1.4
宏观市场与本项目发展借鉴
2.2
区域市场分析
2.2.1
区域市场界定
2.2.2
供给分析
2.2.3
需求分析
2.2.4
竞争分析
2.2.5
典型物业调查
2.2.6
市场分析有关结论
三、项目分析及评价
3.1
地块解析
3.1.1
交通条件
3.1.2
地形、地势
3.1.3
水电气保障
3.1.4
规划限制条件
3.2
项目SWOT分析
3.3
项目评价
四、
市场定位及项目评估
4.1
项目定位
4.2
方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1
有关工程计划说明
5.2
项目工程计划横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1
项目总投资估算
6.1.1
固定资产投资总额
6.1.2
流动资金估算
6.2
资金筹措
6.2.1
资金来源
6.2.2
项目筹资方案
6.3
投资使用计划
6.3.1
投资使用计划
6.3.2
借款偿还计划
七、销售及经营收入测定
7.1
各类物业销售收入估算
7.2
项目销售回款计划
7.3
资金来源与运用分析
7.4
销售利润
八、财务与敏感性分析
8.1
赢利能力分析
8.2
项目不确定性分析
8.3
社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1
拟建方案的结论性意见
9.2
项目主要问题的解决办法和建议
9.3
项目风险及防范建议
十、附表
10.1
项目工程计划横道图
10.2
项目开发成本估算表
10.3
项目销售收入与经营税金及附加估算表
10.4
项目投资计划估算表
10.5
资金来源与运用表
10.6
损益及利润分配表
10.7
现金流量表（全部投资）
10.8
借款偿还期测算表
10.9
敏感性分析表
十一、附件
一．项目总论
1．项目背景
（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑”

（2）开发公司：深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为郭永威，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦峰大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业
目标阔步迈进

（3）承担可行性研究工作的单位：
深圳市格衡房地产交易评估有限公司
（4）研究工作依据：
国务院、建设部、国家土地管理局、深圳市人民政府、深圳
市规划国土局颁发的有关法规和政策

委托人提供的有关资料

本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料

（5）项目建设规模和内容：
名 目
基 本 资 料
项目名称
锦龙名苑
位置
龙岗镇南联龙溪村
发展商
深圳市锦峰实业发展有限公司
地块编号
G09302-3号
占 地 面 积
25000平方米
宗地取得方式
协议
用地性质
商住混合用地
土地使用年限
70年（1995年6月19日至2065年6月18日）
建筑容积率
≤1.46
建筑覆盖率
≤30%
总建筑面积
规定建筑面积36400平方米，其中住宅建筑面积32700平方米，商业建筑面积2100平方米，幼儿园建筑面积1600平方米

（备注：上述指标以《房地产证》及〈深圳市规划与国土资源局规划设计要点〉为依据）
（6）项目开发手续：
①本评估根据《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质

②本评估根据《房地产证》（深房地字第600008107号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于2002年12月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为G09302-3，土地面积为25000平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年（1995-06-19至2065-06-18止）

③本评估根据《深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表》认定本项目建设工程符合城市规划要求

根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件

项目已取得开发手续一览表
文号或编号
取得时间
土地出让合同
深龙地合字（1995）160号
1995年6月18日
土地转让合同
2002年12月6日
房地产证
深房地字第（600008107）号
2002年12月16日
规划设计要点审批表
06-0118
深圳市经济特区建
筑物命名批复书
2．可行性研究结论
市场预测：
本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的休闲空间、优质的物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观

项目建设进度：
该项目预计在5月开始施工，5月封顶，10月入伙

投资估算和资金筹措：
本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。该项目总投资7534万元，其资金来源为：自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元

截至目前为止，已投入自有资金约1600万元（含已付地价款1500万元），尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元

项目综合评价结论：
本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，`然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的

二．项目投资环境和市场研究
1． 市场宏观背景
（1）全国投资环境：
８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位
的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开

被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了

关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业

通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面
建设小康社会，加快推进社
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