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二、经济条件分析
1、整体经济指标(政府工作报告)
，焦作全市地区生产总值达到698.9亿元，增长15.7%，高于全省增幅1.6个百分点。规模以上工业增加值达到327.9亿元，增长23.3%。经济增长方式有所转变。万元工业增加值电耗预计下降16%，化学需氧量和二氧化硫排放量预计分别下降7.5%和7.3%。经济增长质量和效益明显提升。地方财政收入完成39.6亿元，增长23.4%，其中一般预算收入完成37.3亿元，增长23.3%。规模以上工业利润总额、利税总额均居全省第二位，增速均超过40%。经济结构更加优化。二、三产业比重达到91.1%，比上年提高1.1个百分点，其中工业占地区生产总值的比重达到59.8%，主导地位更加突出。非公有制经济占地区生产总值的比重达到55.5%，比上年提高1.3个百分点。高新技术产业增长79.3%，占规模以上工业增加值的比重达到16.3%，比上年提高5个百分点。经济发展的动力和活力不断增强。全社会固定资产投资达到352.4亿元，增长38.6%；外贸出口总额达到6.15亿美元，居全省第四位；全社会消费品零售总额达到150.8亿元，增长16.4%，增幅居全省第一位。人民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到9628元、4492元，分别增长14.2%、17.3%；城乡居民储蓄存款余额达到308.9亿元，比年初增加28.0亿元，增长10.0%
2、投资、政策环境
□ 投资环境
由国家统计局主办的２００６年中国投资环境百佳城市信息发布会上，焦作市荣膺“全国投资环境百佳城市”称号。焦作市的自然环境、经济环境、市场环境、绿化水平、产业结构等方面均有出色的表现。焦作市近年来从农业、工业、对外经贸、旅游资源开发、和基础设施建设等方面都增加了投入，实现了焦作经济的快速增长。主要表现在以下几方面：
（1）、农 业：主要农作物有小麦、玉米、水稻、棉花、油料及其它经济作物。其中小麦以稳产、高产而闻名，是河南省主要的商品粮基地
（2）、工 业：作为煤都，工业基础较好。焦作是全国 44 个重点化工机械城市之一，产值居河南省首位。焦作地区乡镇企业目前已达 6 千多个，形成了造纸、造纸机械、玻璃钢、建材、皮革等八大门类，成为农村经济的重要支柱
（3）、对外经贸：全市拥有自营权企业 349 家。出口产品主要有粮油、食品、轻工、工艺、纺织、服装、抽纱、丝绸、化工、机械、医药、土产、畜产等 15 大类 210 多个品种，远销 60 多个国家和地区
（4）、旅游资源：全市已发现的文物景观达 1089 处，国家 AAAA 级景区达 3 个，创建中国优秀旅游城市和云台山申报世界地质公园获得成功，焦作旅游的知名度显著提高。焦作有森林动物园 1 处，大型游乐园 1 处和 1000 余处文物景点，以及可供开展旅游的胜景佳地数十处
（5）、基础设施：焦作地处欧亚大陆桥腹地，新焦、太焦、焦枝、候月四条铁路线在此交汇，区内公路干线四通八达，仅沟通山西的运煤专用公路就达 5 条，截止目前，全市公路总里程达 4953 公里，焦作是国家规划的火电基地，有丰富的地下水和煤炭资源，拥有 20 座现代化电厂，全市装机容量达 258.9 万千瓦
（6）、城 建：“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的城建工作思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，治理改造了群英河，修建了三层互通式万方立交桥，初步构筑了现代化城市的新格局
□ 政策环境
焦作市鼓励外商对焦作进行投资，并于制定《焦作市鼓励外商投资优惠办法》，各级政府都建立健全外商投资管理和服务机构，不断完善基础设施和公用服务设施，优化投资环境，为外商提供高效优质服务，依法保障投资者合法权益
3、焦作市产业分布特点
（1）、产业分布
焦作的产业以工业和旅游为主，其中，矿业是焦作工业体系中的支撑点。焦作全市分为四个区，一个高新经济开发区，承载着焦作的产业分布。以解放区为主的老城区是焦作主要商圈，第三产业的主要聚集地；马村区和高新技术开发区主要以工业为主
（2）、产业结构调整方向
根据焦作市“十一五”经济社会发展规划，到人均GDP将达到3300美元。按照目前经济发展速度，在未来十年内，焦作市人均GDP毫无疑问将超过4000美元，进入富裕阶段。焦作市居民消费结构变化趋势是：物质消费的增长将低于服务消费；享受和发展消费比重上升，生存消费比重将进一步降低；各种高档消费品，如住宅、汽车的有效需求上升，对商品和服务的质量要求将进一步提高等
4、所有制结构
据焦作市统计局统计，第一季度，全市完成非公有制经济增加值71.16亿元，增长17%，增速高于GDP2.7个百分点，对GDP增长的贡献率达到了60%；占GDP的比重为52.1%，比去年同期提高了0.9个百分点。但公有制经济在焦作仍起主导作用
5、第二届中博会焦作的表现
焦作市在4月26日第二届中博会上被商务部确定为中部六省首批９座“加工贸易梯度转移重点承接地”城市之一。据悉，至２７日，该市共签约项目３１个，其中内资项目２７个，总投资１０３．９９亿元，合同利用市外资金７７．５９亿元；外资项目４个，总投资１７．１２亿美元，合同利用外资９．９１亿美元。此次签约项目涉及化工、电力、冶金、建材、医药、食品、电子、交通、新材料及基础设施建设等10余个门类，其中有不少项目对拉长焦作市工业产业链条有较大帮助，如年产20万吨铝板带项目、年加工15万吨铬渣及年产8000万块免烧砖项目等。特别是英国吉凯恩公司、中国昊华集团等多个国内外知名集团来我市投资兴业，将给焦作市的经济发展注入活力，推动我市的产业、产品结构调整和优化升级
【小结】
焦作是河南省一个重要的工业旅游城市，拥有比较全面的工业体系和旅游资源，总体经济发展良好，毗邻省会郑州，与郑州的经济有很强的纽带关系。在近几年的发展过程中，焦作市不断调整产业结构的升级，完善市政基础设施，人民生活水平不断提高。房地产业在焦作也得到了进一步的发展
第二部分 焦作市房地产整体市场
第一节 城市人口状况研究
□ 城市人口总量
据统计，焦作的城市人口总量352.03万，其中市区人口81.12万,城镇人口133.1万
□ 职业分布特点
焦作市普通工人阶层家庭占主流，在企业工作人口的为46.23%；
焦作市个体私营经济从业人员为169182万人(未统计流动、临时经营人员)，占全市人口的4.9%
□ 家庭组成结构
三口两代人家庭占65.88%，居民家庭同住人口结构合理、居住空间和方便程度相对较高
□ 城市消费结构
城 市
食品
烟草
饮料
衣着
鞋帽
居住
家具
家庭
设备
医疗
保健
交通
通讯
文教
娱乐
杂项
焦作市
3613812□ 房屋购买力状况
居住状况：属于自有产权居住的占93.5%，租住房屋所占比例仅为6.07%
【表明】一方面焦作市城镇居民房屋产权自有率较高，多为自用；另一方面可以看出焦作市住宅租赁市场还很不活跃
居住条件：家庭住房建筑面积半数以上在90平方米以下，占75.18%，非成套房屋占20.6%
【表明】表明焦作市城镇居民住房条件有待进一步改善
居住形式：多层楼房所占比例较高为69.57%，单层平房还占有相当比例为18.8%
【表明】焦作市城市土地利用率还有待提高，房屋改造力度需进一步加强
购房特点：已购公房、经济适用住房和商品住房分别占41.73%、19.65%和15.84%
【表明】随着住房制度改革的不断深化，焦作市城镇居民家庭住房的取得已由过去的福利性分房转变成了集资建房和市 场购房，住房市场化、商品化的体系已得到初步建立
住宅体系：八十年代以后建造的房屋占85.27%
【表明】焦作市城镇居民房屋质量处于完好和基本完好的状况
购房意向：在近5年内有购房意向的为48.83%，其中为改善居住条件而购房的占65.58%
【表明】焦作市房地产市场具有一定的潜在需求，市场逐步趋向成熟
需求面积：购房面积选择在90—120平方米的占50.69%，房价承受力在1200元/平方米以下的占93.32%
【表明】焦作市近期房价均价在1200元/平方米左右、房屋面积在90—120平方米的房屋最受青睐。但是，目前，焦作市的房价均价在2400元/㎡，与实际相距甚大。而2400元/㎡的均价是目前焦作普遍接受的水平。值得注意的是：目前大多数楼盘都是以140㎡以上的三房为主力户型
区域选择：57.46%的人选择在市中心购房，其中选择在新城区购房的占21.8%
【表明】优美的居住环境、完善的市政配套设施，已成为焦作市居民选择购房的一个主要因素；新城区是未来一个居住核心，是可以引导的
购买主力：焦作本市居民为主，其中，公务员、各小学、中学、大学教师、私企老板，煤矿主是购买主力
第二节 焦作市房地产现状研究
一、城市发展趋势及分析
1、城市发展研析
□ 城市定位：工业旅游城市
□ 发展目标：，全市城镇人口达到185万人，城镇化率达到50%。中心城市建成区面积达到118平方公里（核心城区力争达到100平方公里），城区人口达到127万人（核心城区超过100万人）
□ 发展规划：
城市功能定位 ——“一主两翼”、“八大组团”
一主核心：以焦作城区为主要发展核心
两翼辐射：博爱县、修武县
焦北组团：以发展商贸流通、房地产为主的第三产业
焦南组团：全市政治、经济、文化、金融中心和现代休闲娱乐服务中心
中站组团：综合性工业中心、区域性仓储物流中心
马村组团：综合性工业中心、区域性仓储物流中心
焦新组团：新城区，高科技工业、现代化制造业中心
中铝组团：铝工业基地
修武组团：副城区，东部旅游服务中心
博爱组团：副城区，综合性轻工业中心
城市空间推进方向是：核心城区
