本文仅供客户内部使用，版权归上海世联房地产顾问有限公司所有，未经上海世联房地产顾问有限公司书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海房地产市场研究报告 Annual Report of Shanghai Property Market () 岁末又至，当整个楼市的喧嚣又归于平静，回首这一年的上 海楼市，有太多的事让我们印象深刻：“涨价、热销、捂盘、排队买房、 地王、观望”这些是07年上海楼市最热门的字眼，当然，除此以外，楼 市留给我们印象最深刻的还要属“宏观调控”。伴随着市场的火爆，房地 产政策调控成为楼市的一个主旋律，一系列与房地产相关的金融、信贷、 土地以及税收等政策的密集出台，对整个房地产市场以及整个社会经济带 来了强烈的冲击，我们也见证了上海楼市由热销到冷清在到热销的整个过 程。07年的上海楼市给我们带来了太多的思考，当来临的时候， 我们回顾展望，为楼市做一次深入地思考 本文仅供客户内部使用，版权归上海世联房地产顾问有限公司所有，未经上海世联房地产顾问有限公司书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录 1.宏观经济指标及政策法规 ...... 3 1.1宏观经济指标 .. 3 1.2 影响上海房地产市场政策 ......... 3 1.2.1金融货币政策 ........... 3 1.2.2房地产政策及法律法规 ......... 6 2.土地供需状况分析 .... 8 3.新建商品房市场 ...... 10 3.1 商品房市场供求总量 . 10 3.2商品房月度供求情况 .. 11 3.3普通公寓市场13 3.3.1公寓供求总量 ......... 13 3.3.2公寓月度供求统计 .. 14 3.3.3各区域公寓供求统计 ........... 15 3.4别墅市场 ....... 16 3.4.1别墅供求总量 ......... 16 3.4.2 各区域别墅供求统计 .......... 16 3.5办公市场 ....... 18 3.5.1办公供求总量 ......... 18 3.5.2各区域办公供求统计 ........... 18 4.二手房（三级市场）成交分析 ........... 19 5.上海房地产焦点事件点评 ...... 20 本文仅供客户内部使用，版权归上海世联房地产顾问有限公司所有，未经上海世联房地产顾问有限公司书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1.宏观经济指标及政策法规 1.1宏观经济指标 上海的经济总量仍然快速增长，刺激了房地产市场继续平稳快速的发展，除新 开工面积外，其他指标均较去年同期有不同幅度的增长，1-11月份全市累计完成房地产投 资总额1205.20亿元，同比增长0.04％，房地产投资增速明显放缓，1-11月份商品房新开 工面积1985.52万平方米，同比大幅下降11.42％；1-11月商品房累计施工面积10487.62 万平方米，同比增长1.83％；1-11月商品房竣工面积2645.79万平方米，同比增长5.39％ 与此同时，商品房销售面积也大幅增长，1-11月份新建商品房销售面积达到了3306.18万 平方米，同比涨幅达到了22.73％。07年全年上海的商品房销售面积创下了历史新高。综合 来看，上海房地产市场特征为：投资减弱，供给平稳，需求旺盛，供不应求的形势 明显。而从07年商品房的新开工面积大幅下滑来看，新建商品房供应萎缩将会成为影响08 年上海房地产市场的重要因素 图1 1-11月房地产宏观经济指标一览表 经济指标 单位 （1-11月） 房地产投资 亿元 1175.46 1246.86 1275.59 1205.20 新开工面积 万平方米 3196.19 3055.50 2781.34 1985.52 施工面积 万平方米 9481.61 10462.39 10938.75 10487.62 竣工面积 万平方米 3443.02 3095.74 3274.27 2645.79 商品房销售面积 万平方米 3488.75 2988.70 3025.40 3306.18 商品房销售额 亿元 2263.84 1845.01 2177.08 2690.57 ——数据来源：上海统计局 1.2 影响上海房地产市场政策 ，全国房价经历了新一轮的快速上涨，在此背景下，为稳定房价，一系列金融、 税收、土地调控政策密集出台，特别是下半年，政府进一步加强调控力度，尤其以 房贷新政、加息等金融政策影响最为明显，上海房地产市场也由此经历了一个抢购热销到冷 清观望的过程 1.2.1金融货币政策 u 央行内10次上调存款准备金率至14.5％ 12月5日召开的中央经济工作会议透露出重要信息：已实施了十年之久的“稳 健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。截止到07年年底，央行今年已经10次上调存 款准备金率，存款准备金率由年初的9％上调至目前的14.5％ 相关分析： 存款准备金率是三大货币政策（公开市场业务、再贴现、存款准备金）最为猛烈的工具， 但今年存款准备金率的调整却成为常态，且存款准备金率不断创历史新高，这都说明央行政 本文仅供客户内部使用，版权归上海世联房地产顾问有限公司所有，未经上海世联房地产顾问有限公司书面许 可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。策调控力度在日渐加强。从12月25日起执行14.5％的存款准备金率标准，这充分体现出 央行进一步加大货币调控力度的决心。正如央行公告所言，此次上调存款准备金率是为贯彻 中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快 增长。尽管紧缩的货币政策任重道远，但央行已提前果断地挥出了紧缩“第一拳” 对于持续紧缩的银根，作为银行信贷资金主要流向之一的房地产贷款自然首当其冲，首 先是房产开发商的贷款需求被严厉压制，这对那些主要依靠银行贷款作为开发资金主要来源 的中小开发商的冲击无疑更大，由此也会加剧房地产业内的整合；其次，对于个人房贷而言， 央行本年度10次提高存款准备金率，对个人房贷的影响也逐步加深，首先的反应就是银行 审核贷款更严格、贷款成数要降低，另外则是一部分贷款将执行基准利率，而非比基准利率 低15％的优惠利率。无钱可放、先受理，后放款等现象也变得普遍。而对于执行从 紧的货币政策，上海楼市必将收到更大的冲击 u 央行内6次调整人民币存贷款基本利率 央行表示，持续加息是为了防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变 为明显的通货膨胀。而反映到房地产市场，持续的加息却表现以下两方面影响： 增加开发商融资成本，加速房地产行业整合 持续上调的短期贷款利率，对开发商的开发贷款还是会产生一定的影响，特别是对于那 些尚未上市、无法从资本市场融资的中小开发商而言，开发的主要资金来源还是依靠银行贷 款，加息无疑将会增加其开发成本，并可能受到“致命”的打击，从而促进房地产行业的整 合 增加购房者还贷压力，影响市场预期 12月21日的第六次加息对于5年以上的贷款和公积金贷款利率并未调整，而目前购房 者所选择的贷款期限基本上都是长期贷款而非短期贷款，因此第六次加息对于购房者影响可 以忽略不计，但因之前的五次加息的累计影响将在08年初集中释放，将使购房者的还贷成 本大幅提高，由于具体影响程度还有待市场检验，央行的第六次加息未调整中长期贷款利率 也是从“稳”考虑，避免过分增加已购房者的还贷负担。而另一方面，在央行持续的“组合 拳”打击下，持续加息无疑还是会对购房者产生心理预警作用，房贷成本的不断增加使得依 靠贷款购房者购买意愿不高，观望气氛浓厚 u 提高第二套房首付比至四成、贷款利率不低于基准利率1.1倍 9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》， 规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率也不得低于 央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会联合发布《关 于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，其中明确规定以借款人家庭为单位认定房贷次 数 相关分析： 一、对开发商的影响 《通知》明确规定，商业银行将严格房地产开发贷款管理和严格规范土地储备贷款管理： “对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经 国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银 行不得对其发放贷款；”“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看