深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报·上海市场研究部 2014年·1月 2/23 一级市场：2014年1月上海共供应商品房用地24宗，面积共113.32万平米，环比上涨45.3%；成交商品房用 地28宗，面积共100.60万平米，环比下跌26.0%；成交金额255.48亿元，环比下跌30.5%。 二级市场：2014年1月上海商品房批售面积112.28万平米，环比下跌28.9%，同比增长88.1%。其中商品住宅 批售面积81.76万平米，环比减少2.8%，同比增加162.8%；商办批售面积30.51万平米，环比下跌58.7%，同 比增加6.7%。 2014年1月，商品房成交面积96.78万平米，环比下跌38.5%，同比下跌30.1%。商品房成交均价为23964元/ 平米，环比下跌8.7%，同比上涨8.2%。商品住宅成交面积70.89万平米，环比下跌27.9%，同比下跌30.0%； 商品住宅成交均价为25651元/平米，环比上涨1.1%，同比上涨11.2%；商办成交面积25.88万平米，环比下跌 56.2%，同比下跌30.2%。商办成交均价为19343元/平米，环比下跌30.2%，同比下跌1.5%。 总的来讲：1月上海土地市场热度依旧在延续。其中土地市场供应量回升超40%，而土地成交方面则是地王频出： 12月，2013年度沪上2号总价地王、临港地块溢价频超400%刚从话题榜上渐渐隐去，1月又诞生了新的地王， 立刻占据头条，而溢价突破200%也已屡见不鲜了。 新增供应及成交方面，至1月，上海商品住宅批售量已连续4月下滑，并且远低于2013年以来的月均供应水平， 同时商办批售量较上月也是大幅跳水的态势，直降近6成。商品房成交则和供应情况相似，商品住宅成交量连续 5月下滑，商办成交较上月也跳水近6成，价格方面，商品住宅较稳定，商办同样处于下跌态势，商品房市场俨 然进入冬眠期。 后市预判：1月的土地市场延续了12月的热度，预计2月热度将再降。另一方面，我们预计商品房市场成交也 将持续低位。这主要是受季节性因素的影响，从过去几年的月成交趋势来看，春节当月向来为当年成交最低值， 供需均低迷，另外中央政府不断强调从严落实房地产市场调控政策，市场资金面也持续偏紧，往年开年房贷松口 的迹象今年并未发生，多数银行使用基准利率，而且已有银行将利率上调至基准利率的1.05倍，综上，我们认 为近期成交将持续低迷。 1. 宏观经济 2013年，全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%）， 增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2012年回落1.1个百分点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户） 增长1.41%。 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速 比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速 比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5% 2013年12月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有2个， 持平的城市有3个，上涨的城市有65个。最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与去年同月相比，70个大中城 市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为 下降2.8%。 2. 市场政策 2.1中央政府 2014年1月，郑州、青岛、海口以及厦门4个二线城市一同加入到调整基准地价的大军中。公开资料显示， 海口市本轮更新成果与2009年基准地价相比，整体水平上涨了164.23%；郑州市与2009年公布实施的基准 地价相比，住宅用地整体 平均上涨85%，商业用地平均上涨125%；厦门市本轮拟调整的基准地价与2007 年公布实施的基准地价相比，部分片区涨幅超过100%。 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报·上海市场研究部 2014年·1月 3/23 在日前举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时表示将继续 抓好房地产市场调控和监管工作。会议同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住 房和强化市场监管。 据有关机构发布报告称，2013年中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化。在不同的调控背 景下，不同城市市场走势分化。数据显示，2013年百城价格指数，十大城市房价持续上涨，12月百城均价 涨至10833元/平方米，同比上11.51%；十大城市住宅均价上涨至18994元/平方米，同比上涨17.56%，超过 百城平均水平6.05个百分点。整体来看，截至2014年1月，100个城市中有3个城市均价高于3万，1个2万-3 万之间，13个城市在1万-2万之间，多达83个城市低于1万。 国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。国土部目前正着手起草制定不动产统一登 记的法律法规草案和相关规章草稿，部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。 住建部部长在日前召开的住建部工作会议上亦表示把个人信息联网列入2014年重点工作之一。他要求，2014 年进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。 四大行2014年1月新增贷款投放量再度收于2000亿以内。据悉，2014年1月四大行新增贷款投放1800亿元， 同期存款大幅增长1.2万亿，目前市场人士对去年12月全行业新增贷款估计多在6000亿左右。 国管公积金中心通知，自2014年元旦起，职工首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款。 购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。 国家发改委1月6日发布数据，前三季度，货币信贷投放较为平稳。9月末，广义货币M2余额同比增长14.2%， 增幅比6月末提高0.2个百分点。前三季度，金融机构各项人民币贷款新增7.28万亿元，同比多增5570亿元； 各项人民币存款增加11.27万亿元，多增2.23万亿元。银行间同业拆借平均利率3.33%，比上半年提高0.08 个百分点。与上年末相比，9月末人民币兑美元汇率升值2.2%；上证综指下跌4.2%，深证综指上涨19.9%。 1月6日，银监会召开2014年全国银行业监管工作会议，明确提出今年深入推进银行业改革开放、切实防范 和化解金融风险隐患。会议提到的七大金融风险包括:缓释平台贷款风险；严控房地产贷款风险；防化产能 过剩风险；防范理财、信托、融资性担保和小额信贷四种业务风险（原文：对于小额贷款公司，会同有关部 门制定全国统一的监管制度和经营管理规则，落实监管责任）；紧盯流动性风险；谨防信息科技风险；盯防 市场风险和操作风险。 据悉，当前国土资源部正在酝酿多项土地改革制度，这些制度有望在今年出台，并使今年的土地改革取得不 小突破。其中，有关严守耕地红线和加强土地节约集约利用的行动计划，有望加快推进，最快在上半年推出。 国土部官员表示国土部将进一步加大盘活存量用地的力度，重点解决好城镇低效用地和农村空闲用地的盘活， 逐步降低经济社会发展对增量用地的依赖。另外，“地方试点先行，带动制度破局”的思路已被确立，在未 来即将启动的多项改革行动中，均有对地方试点的安排。未来的土地改革试点，将更多地与金融政策、财税 体制等相结合。诸如土地流转信托、土地换股权等试点将得到进一步支持。 中国土地勘测规划院副院长周建春近期透露，2014年，国土资源部将会研究起草《不动产登记条例》、《不 动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工 作。据悉，国土资源部已经和建设部、林业局、农业部等部门，就各种不动产的登记和信息平台建设进行了 沟通，准备将包括房产在内的不动产登记，纳入到统一的数据基础平台上。一旦国土部完成上述统一基础数 据平台建设后，农村的宅基地等，也有望由国土部发放产权证，这使得摸清全国到底有多少套房子成为可能。 住房城乡建设部1月9日消息表示，2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套(包括棚 户区改造1084万户)，完成“十二五”时期任务目标3600万套(户)的近70%。其中基本建成1577万套，包括 棚户区改造668万户。住建部副部长齐骥表示，从初步汇总各地上报计划来看，2014年有望开工600万套以 上。而在12月15日召开的全国发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施， 已被列入2014年的中央投资重点。 住房和城乡建设部日前表示，全国新出台一刀切的楼市调控政策已没有必要，政府应“补位兜底”，建好保 障房，重视并支持“夹心层”的住房需求。 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 市场月报·上海市场研究部 2014年·1月 4/23 住房和城乡建设部日前表示，已经要求各省、自治区、直辖市政府制定“引导民间资本进入保障性安居工程” 的政策方案。这一方案被要求在2014年3月底之前上报住建部备案。备案方案将有望包括“引入民间资本的 鼓励性、奖励性政策”“代建、配建的政府回购约束”等事关民间资本安全和收益保障的重要内容。 根据《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》要求，住房城乡建设部 日前下发通知，要求各地要本着经济、适用、环保、安全、节约资源的原则，统一规划，精心组织，分步实 施。2014年起直辖市、计划单列市及省会城市市辖区范围内的保障性住房，同时具备政府投资、2014年及 以后新立项、集中兴建且规模在两万平方米以上、公共租赁住房（含并轨后的廉租住房）4项条件的，应率 先实施绿色建筑行动，至少达到绿色建筑一星级标准。 1月10日，国土部部长姜大明在全国国土资源工作会议上就实施国土资源节约集约利用行动计划，着重严控 增量、盘活存量问题作出阐释：中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调