常州恒基项目 营销战略分析及建议 2月 斯盖认为： 对于房地产营销而言，策略高于一切 斯盖坚持： 拒绝平庸的策略，制造市场的爆发力 《商道》云： 高手做势，中手做市，低手做事 在新老开发商混战、新产品不断涌现的城西 恒基，作为一个新生挑战者 如何能找到属于自己的市场空间 上篇：审势明大局 下篇：造势定新局 上篇 审势明大局 北港的未来在哪里？ 从区域发展看项目生存空间 常州楼市的明天如何？ 从市场发展看项目营销战略 1 北港的未来在哪里？从区域发展看项目生存空间 Point 1 北港板块概况分析 北港新城位于常州市主城区的西部，距市中心约6公里。 规划用地北起京杭大运河，南至常金路，东起龙江路，西至童子河，规划总用地8.89平方公里 Point 1 北港板块概况分析 Point 1 北港板块概况分析 Point 1 北港板块概况分析 Point 2 北港板块生活配套分析 项目周边商业分布图 Point 2 北港板块生活配套分析 从目前看，生活配套暂时还很不足 Point 2 北港板块生活配套分析 教育设施基本满足生活要求 Point 3 北港板块竞争项目分析 Point 3 北港板块竞争项目分析 Point 3 北港板块竞争项目概况 Point 3 北港板块竞争项目概况 从城西剩余量看，销售形势严峻 Point 4 北港板块竞争项目价格监控 Point 4 北港板块竞争项目价格监控 重要启示之一 半小时车程半径已经初步形成: 交通网络逐步完善，扩大了北港的辐射范围，那么我们的市场空间是否因此很大？ 重要启示之二 生活配套设施尚未形成，人气显然不够: 目前生活条件并不理想，本区域的多数开发商已经尽量打造了生活配套，但多数购房者仍然信心不足 重要启示之三 北港板块供应量巨大 集中上市的类似产品造成供需比始终无法偏大，市场竞争空前激烈 任何传统项目都将面临严峻挑战，缺乏产品特色营销将难上加难 重要启示之四 价格调整成为市场必然 价格调整不断，造成市场混战。可以预见今年的价格战仍将继续，如果没有彻底的差异性营销战略，任何后来项目都难以脱颖而出，尤其是规模和背景没有明显优势的项目 2 常州楼市的明天如何？从市场发展看项目营销战略 Point 1 与长三角重点城市相比，常州房地产市场总体较为健康，合理 总体形式分析 Point 2 常州市区商品房新增供应量611.59万㎡，与07年相比分别下降12%；市区商品房共成交383.72万㎡，与相比分别下降27.5% 常州市场成交状况 常州市区住宅新增469.07万㎡，与07年相比分别下降6.68%；市区住宅成交313.03万㎡，与相比下降22.7% Point 2 常州市场成交状况 新增供需比平均值为1.24，08年该比值上升为1.64，供需缺口不断扩大，主要原因前期出让土地均进入了开发周期，短期内供应上升明显，而需求受宏观面不景气影响有一定的萎缩 Point 3 常州市场供需状况 Point 3 常州市场供需状况 目前市场上的热销户型面积在120-144㎡，其次是90-120㎡的两房及小三房产品，60-90㎡的两房。而从市场供应比例来看：120-144㎡最多，三分之一强；90-120㎡的小三房产品其次，60-90㎡占到总供应量的21%，从市场供应及成交比例来看：面积结构整体较为合理，但是60-90平米的产品供需矛盾08年开始显现 由以上图标分析，可以看出： Point 3 常州市场供需状况 住宅均价小幅增长 常州市区商品房住宅成交均价4147元/㎡，较上年上涨1%，按月份来看：房价整体呈现先涨后跌再涨态势，7月份成为常州市房价的一个转折点，朗诗国际街区高档住宅入市，拉动整体房价上扬，但下半年房价开始走低，尤其是9月份和10月份。至11月份，特别是12月，伴随地方乃至中央政府积极宏观政策的陆续出台，常州房价开始上涨并接近于8月份的价格 Point 4 常州市场价格趋势 年度价格走势图 Point 4 常州市场价格趋势 重要启示之一 刚性需求将逐步爆发 经过过去一年的压抑，居住刚性需求即将得到释放。适合居家的紧凑三房得到市场追捧。 那么，楼市的春天会来吗？ 重要启示之二 小户型个出路何在 常州的小户型将面临更激烈的竞争。 按照传统的策略去争夺市场，项目缺乏个性和优势，陷入面积和价格竞争，将难以找到出路 重要启示之三 供应量集中释放带来市场重新洗牌 供大于求的现象将持续更长的时间，楼市的春天永远只厚爱部分优势项目。 传统的营销模式已经无法成就奇迹，如果无法挖掘出产品特色，必将面临出局。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看