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第一季度长沙房地产市场继续保持增长趋势，开发投资增幅较大，商品房开工面积超过1000万平方米。第一季度批售面积较去年同期有所下降，供应结构非住宅的建设量比重也有所下降；交易方面持续活跃，交易量大幅度增长；价格方面，第一季度长沙商品房的销售均价已达2800元/平方米，虽然增幅较去年同期有所回落，但是仍保持稳定增长趋势
项目地块位于长沙市东部马王堆板块，目前马王堆板块已形成以专业市场为主导的东部商圈；随着东屯渡大桥、浏阳河跨河大桥、汉墓公园等规划的逐步实施，使该区域市场化的形象得以改善，受到不少有远见、有卓识人士的青眯，板块也将成为未来居住生活的典范
在“西文东市”战略规划下，马王堆板块凭借其有利的区位优势和快捷的交通逐步形成了专业市场集中的区域，目前板块内有十多家大型的专业市场。板块住宅开发基本分两个阶段，前一阶段以满足市场经营户为主，项目档次较低；后阶段基本上是以芙蓉区政府的东迁和人民东路板块的崛起为契机，档次有了较大的提高，逐步形成新的高尚住区。目前片区住宅价格保持在2000-2400元/平方米，随着中高档楼盘的入市销售，价格仍将有一定幅度的增长
对城东区域已入住小区人居环境满意度的问卷调研分析来看，人民东路板块住宅的主力客户群体年龄结构较轻，家庭年收入较高，职业情况以中高层管理人员和自由职业者为主，出行的交通工具以公交车和私家车为主，客户群体消费能力较强。作为新开发的区域，已入住居民对于居住环境的整体满意程度比较高，但是仍有不满意的地方，比如目前的商业配套和物业管理方面，仍有值得改进的地方。这对城东区域的发展商有很好的借鉴作用
项目周边区域竞争楼盘主要分布在火星大道沿线，被调查的近20个楼盘中，中小规模楼盘占主导，其中总建筑面积在10万平方米的有11个；11-20万平方米的有4个，20万平方米以上的有5个；均价2100-3400元/平方米，其中以人民东路的世嘉国际华城均价最高，达3400元/平方米；外立面建筑风格的设计以现代风格为主，但也出现了不少的欧式风格的建筑；户型配比方面，区域以三房、四房为主，面积区间从110-160平方米，但也有部份商住项目出现一定比例的小户型两房
对消费者购房需求的问卷调研分析，近2年内明确表示有购房需求的比例达38%，由于受宏观调控的影响及其它方面的因素，有33%左右的人持观望态度，市场需求仍比较旺盛；从选择投资的类型来看，住宅仍占主导地位，另外商铺的选取比较也较高。通过对这部有意向购房人群调研分析，目前他们的居住现状条件较差，户型面积均偏小，他们都倾向于选择中等面积的三房户型，改善居住条件的需求比较旺盛
城东区域目前已成为长沙市场专业市场的集中区域，通过对区域内15个专业市场的商铺消费需求调查，42%左右的被访问者表示近期内有购买商铺的意向，表明市场对商铺的需求比较旺盛。而且随着6月1日开始对住宅税收政策的调整后，部份消费者将转向商铺投资。对于商铺的投资，选择主流仍是街铺和首层铺位，而且区位选择倾向于在成熟区域。对于购买商铺的目的，超过7成的人会自己经营；面积选择方面多在20-50平方米之间，总格低于30万。由于被访问者都是商铺经营户，以他们的角度大多数人认为项目区域商业前景较好
第二部分 调研设计与组织实施
一、调研说明
（一）、市场研究的背景与目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，针对项目情况,通过对长沙市房地产市场进行调研以及针对目标客户群进行问卷调研,以帮助甲方全面了解长沙市房地产时态及发展趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，合理规划火星大道项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持
3、随着东部人民东路板块和马五堆板块高尚住宅区的形成，通过对已入住项目客户群体居住环境满意度的调查，了解目前城东片区人居环境的不足，帮助甲方在本项目规划方面规避不足之处，提供更为理想的居住的产品，提高人居标准
4、联合《三湘都市报》开展本次调研，发布相关研究报告，推广甲方公司品牌并为项目作前期推广
（二）、市场研究的方向与内容
1、宏观环境调查
1.1、宏观环境、市政规划调查分析
1.2、长沙市房地产市场分析
2、项目地块调查
2.1、项目地块土地性质调查
地理位置
地质地貌状况
土地规划使用性质
七通一平现状
2.2、项目地块周边环境调查
地块周边的建筑物
绿化景观
自然景观
历史人文景观
环境污染状况
2.3、项目地块交通条件调查
地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
项目的水、路、空交通状况
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
2.4、项目地块周边市政配套设施调查
购物场所
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐、餐饮、运动
生活服务
娱乐休息设施
周边可能存在的对项目不利的干扰因素
历史人文区位影响
3、竞争楼盘调查
3.1、基本情况
楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率
类别、档次及整体布局
硬件设备
配套服务功能及功能分区
公开销售日期
销售价格、开发期价格的变化情况、销售率
付款方式、银行按揭安排
车位配备
3.2、营销策略
目标客户选择决策
市场定位与宣传重点
营销组合策略
4、消费需求调查
4.1、住宅消费需求问卷调查
居住现状（区域、住房性质、居住形态、户型、面积）
购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、配套设施重要性）
购买行为（付款方式、认知途径）
价格支付能力
潜在顾客特点（职业、收入、籍贯、文化程度）
4.2、商铺消费需求问卷调查
城东区域15个专业市场商铺现状（经营业种、结构、性质、租金、满意度）
购买偏好（地段、目的、商铺类型、面积、价位、看重因素）
购买行为（付款方式、认知途径）
价格支付能力
对马王堆板块的认知
对项目地块商业价值的认知（商业业态、商铺类型、租金售价预测）
潜在顾客特点（职业、收入、籍贯、文化程度）
4.3、城东区域人居环境满意度调查
城东区域已入住居民特点（工作区域、职业、收入、家庭结构、年龄）
城东区域已入住居民居住现状（户型、面积、物业类型、已购物业价格）
城东区域已入住居民对居住环境的满意程度（区位、出行、商业配套、小区外观、小区园林、小区物业管理）
（三）、市场研究的条件与方法
1、宏观调查
房管、土地、规划等相关部门访谈
报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调查
项目规划谈论会
项目现场考察
有关人员访谈
相关资料收集整理
3、竞争市场调查
现场踩点调查
报刊文献收集与分析
深度访谈
4、需求市场调查
住宅消费需求问卷调查（600份，街头拦截访问）
商铺消费需求问卷调查（300份，商铺入户访问）
城东区域人居环境满意度调查（100份，各入住小区附近拦截访问）
二、市场调查的组织与实施
调查时间安排表`
时间
调查目标
6月5日-14日
宏观调研收集资料、走访相关部门、竞争楼盘调研、地块考察、设计调查问卷
6月14日
整理收集数据库资料，组织问卷调查相关事宜
6月15日-17日
问卷调研（周边客户群调查、各区域调查）
6月16日-19日
统计调研问卷
6月19日-21日
撰写调研报告
6月22日23日
修改报告
6月24日
向甲方提交调研报告终稿
第三部分 市场分析
宏观市场分析
◆中国房地产市场，从121文件的出台到加息和 “8.31”大限土地政策的出台，再到对地产二次加息政策和七部委政策出台，使得地产发展完全处于调整状态。房价走势亦呈现出震荡整理的状态，中国房地产全面进入阶段性的调整期
◆从历史经验上来判断，这样的宏观调控对地产的影响，将持续相当一段时间，对长沙房地产而言，将意味着开发量减小、成交量萎缩、市场竞争加剧等状态。而目前出台的宏观调控政策部分负面影响将持续一年至数年。但随着宏观调控力度的减小，房地产企业自身的调整，房地产将会出现复苏，然后保持长期稳定上扬的趋势，而房地产持续向上的发展态势我们认为可以保持今后二十至三十年
◆当前调控的重点主要在于抑制房地产过热、控制投机性炒房、稳定房地产市场，总体而言是为了保持中国房地产的稳定发展，但会控制中国房地产的发展速度
◆温和调控将是主要调控方式。而政府对房地产的调控就象是玩弹簧，一切都应采取温和的方式，一旦调控采取的政策过度或者调控措施收兵过急最终落为一纸空谈，那么房价将可能如弹簧一样，压得越狠，报复性反弹就越大
◆房地产对于整个国民经济的影响无疑是非常巨大的，所以政府的调控也将相当谨慎。对于整个大市场而言，各个省市都将受到一定程度的影响，对于各个开发商也是相同的。而在相对恶劣的市场形式下，开发商的开发思路和开发模式的选择则尤为重要，只有制定好自己的开发思路和确定好适合自身条件的开发模式在这样的市场环境下取得真正的成功
二、一季度长沙市房地产分析
（一）、房地产开发投资增幅加大，商品房建设规模升级
一季度，全市共完成房地产开发投资43.27亿元，同比增长75.54%，商品房施工面积1024.30万平方米，同比增长99.63%，其中新开工面积241.73万平方米，同比增长164.75%。房地产投资增幅巨大，增速比去年同期增长44.83个百分点。新盘和大
