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项目北为春归苑步行街，主要的经营业态以服装、饰品、超市为主，但人流量比较小，经营状况不理想，很多店面有标示出转租、转让的信息。项目东为状元路，此路为宣城相对比较繁华的路段，项目不远处有宣州区政府、观音寺。项目南为叠嶂路，项目对面有中国移动通信宣城分公司。项目西为陵西路，也就是环城西路，宣城市邮政局在项目路段上
项目周边五分钟的车程内可以到达中国移动、中国联通、工商银行、苏果超市、商之都商厦、波记百货、宣城汽车站、华安证券等等。项目周边的配套设施相对比较齐全。同时项目到市中心主要商圈也都在的士起步价以内，交通比较便利
1.2项目建筑指标
项目用地规划总用地为6.49公顷，规划净用地6.12公顷。同事项目容积率不大于4.0，建筑密度不大于35%。总体来说，项目将是一个总建筑规模超过24万方的大盘，同时建筑也为高层建筑
在目前的市场情况下，项目的去化是一个需要详细考虑的问题。同时，在宣城高层建筑比较少，市场接收程度也不高，如何提高项目本身在宣城人民心中的接收程度也是一个相对棘手的问题
1.3项目区域综述
项目地块处于宣城市中心区域，但是偏离宣城商业中心地带——叠嶂路与锦城路交叉口附近。项目距离宣城商业中心地带也仅仅1公里左右的距离。宣城整体商业氛围比较清淡且辐射半径比较短，同时商业相对过分集中于市中心区域。因此项目所在区域受益于市中心商业辐射比较小，项目旁边的春归苑步行街的经营情况不理想就是证明
项目地块临街面为叠嶂路，目前叠嶂路中项目所在路段上商业多以办公经营形态为主，如中国移动、华安证券、工商银行等，商业经营比较少
项目SWOT分析
优势（strength）
项目位于宣城中心区域，配套设施比较齐全
项目规模比较大，有利于聚集人气
劣势（weakness）
项目全部是高层建筑，市场接收程度比较差
项目所在的叠嶂路路段商业氛围比较清淡冲击项目沿街商业
项目周边竞争对手和潜在竞争对手比较多
机会（opportunity）
市中心区域土地供应量比较小
民众因近年来房地产高涨的认识和对房地产投资的认知
威胁（threats）
房地产市场受到国家政策调控影响
目前市场上消费者观望情绪严重
目前宣城市场上供应量比较大
项目旁的春归苑步行街经营情况不佳
从以上的SWOT分析可以看出，项目最大的优势是项目的区位和项目的规模，而项目最大的缺点就在于高层建筑的市场接收程度低和周边楼盘的直接竞争。如何凸显项目的优势，并且能够在竞争中脱颖而出，是项目的最应该思考的问题
第二部分.项目市场环境分析
宏观环境分析
1.1地理位置
宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，跨东经 117゜58’～119゜40’、北纬29゜57’～31゜19’。东北至东南与江苏、浙江两省毗邻，为安徽省的东南门户。
1.2区域人口
现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，共计115个乡镇街道办事处，其中有61个镇、44个乡、10个街道办事处
地域面积12340平方公里，占全省总面积的8．9％，人口275万
1.3人文历史
宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；其中绩溪以三雕艺术、徽墨、徽菜扬名。宣城还是国家领导人江泽民、胡锦涛的祖籍
1.4对外交通
宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上枢纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象
1.5宣城市城市规划
1.5.1远景规划
宣城市城市近期建设规划（）日前通过省建设厅主持的专家评审。规划中确定把该市建成区域性交通枢纽城市，我省东向发展的“门户”，长三角核心区产业转移承接基地、为大工业配套的加工基地、面向长三角的优质农产品生产供应基地、劳务输出基地、旅游观光“后花园”和休闲度假区
十一五住房建设规划面积280万平方米
1.5.2城市近期发展规模
规划到，中心城区实际居住人口40万，城市建设用地约40平方公里，人均建设用地100平方米
1.5
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