辰溪县湘谢丽都项目 项目前期建议
怀化东星房博房地产经纪有限公司 10月
前 言
通过与辰溪县“湘谢丽都”项目的开发方初步接触，我们对项目有了一定认识，同时也深深感受开发方对本案的期望。 在房地产行业中，“短平快”的开发理念是众多开发企业在开发中、小型项目时均期望的。而在以往众多案例中，真正做到引爆销售的，无不依靠差异化和特色的产品和服务。 所以在项目的前期就应该重点考虑产品和服务的差异化，力求为项目争取更大的卖点。 针对本项目的思考分析，由于时间关系，我们仅在项目规划设计、项目客群定位两方面简单提出设想，希望对项目有所帮助

■户型平面设计建议 ■住宅立面设计建议 ■社区物业管理建议 ■社区景观配套建议 ■项目客群定位建议
目录：
户型平面设计建议
随着近年来全国范围内房价普遍上涨，辰溪的房价也大大提高，影响了大批中等购房者的购买能力，所以控制面积是为了能更好的控制住宅的购买总价。 鉴于此，我们把三房细分为经济型三房和舒适性三房两种，从而加大项目的客群区间

■ 项目户型平面建议
1、面积配比
产品定位：产品以多层住宅为主，配合少量高层建筑，以及沿街两层商业； 辰溪人购房关注点： 看样子：建筑立面、户型设计 看实惠：价格、是不是送阳台？ 注重总价：通过控制面积以控制总价 大的战略：中高端人群
■ 项目户型平面建议
2、定位方向
通过价格体现产品突出的性价比 通过控制面积控制总价
大面积绿化 有较多的社区交流空间，与人之间的互动性 加强水的利用：喷泉、鱼池等
漂亮、体面的外形 良好的建筑品质 较好的舒适度 创新的产品设计
良好、及时的物业管理服务 生活便利服务
■ 项目户型平面建议
园林
服务
产品
价格
置业需求
2、定位方向
城市化、先进化
控制面积实现总价把控
户型创新
规划排布与景观的结合
设计原则
■ 项目户型平面建议
2、设计原则
户型创新：在目前先进化、城市化的设计基础上，推出让利面积（赠送阳台或多个阳台提高性价比，增强项目竞争力。）
功能分区明显，突出居住的舒适性。 结构方正实用。 住宅户型设计的功能要全，2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、等住宅部件要齐全。 户型设计的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根据小区的景观环境也可适当的设计一些朝向小区景观的房子

■ 项目户型平面建议
2、设计原则
■ 项目户型平面建议
3、户型规格
本案的产品人性化的提升，我司认为主要还得体现在; 户型设计创新（人性化提升）
4、户型创新
■ 项目户型平面建议
多阳台设计（可赠送）
户型设置多个阳台 ——提升室内居住环境的舒适性； ——多阳台设计既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。 ——阳台算半面积或是直接赠送，给以客户最多的优惠，从而成为项目最大、最直接的的卖点
入户阳台（可作为入户花园）
生活阳台
健身阳台
观景阳台
4、户型创新
户型设置多个阳台,利益的回收问题。 ——以某个房源为例。 阳台计算全面积： 假设建筑面积120平米的房源，单价为1500/平米。总价则为：18万 阳台计算半面积：（阳台面积减少5平米） 那么建筑面积则为115平米的房源，要把总价保持在18万，那么单价就应该上调为：1565/平米以上即可。 阳台全部赠送：（阳台面积减少10平米） 那么建筑面积则为110平米的房源，要把总价保持在18万，那么单价就应该上调为：1636/平米以上即可。 显然，上调约10%的单价，可以利用项目优势属性来拔高，在如今的辰溪市场也是完全是能够接受的。但是多阳台全部赠送，无疑将成为项目的最大卖点之一

4、户型创新
入户阳台
4、户型创新
超大阳台的改造，使之成为是家庭生活的中心点，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡，此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变

超大阳台设计
4、户型创新
大进深阳台
4、户型创新
“能跳舞的大阳台”
“空中四合院”
很小的 “观景阳台”
特色阳台
4、户型创新
弹性凸窗送面积
4、户型创新
大落地窗引景入室
景观及朝向较好的单元，客厅、卧室部分可以采用较大面积的观景窗台，将景观资源最大化

4、户型创新
住宅立面设计建议
现代简约风格 可带异域风情
现代简约风格 可带异域风情
项目物业管理建议
物业管理服务在辰溪并没有引起重视和关注，但是它无疑是未来的发展重心
确立物管品牌，向辰溪人民灌输物业管理的重要性和便利性。 精心挑选形象好、素质高、服务意识强的工作人员，其中，保安人员是对外形象展示中重要的一环

■ 项目户型平面建议
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