营销策划报告 （提案讨论稿） 委托方：淄博浦新置业有限公司 提案方：上海金哲文化发展有限公司 大洋营销策划工作室 提案人：陈大洋 2-27 项目分析 概述 良好的群众基础和已有的不锈钢市场作为支撑，尽管目前面临的房地产尤其是商业地产仍然处于中国房地产有史以来的低谷，但是各种迹象都表明淄博的房地产09年正在进入平稳调整上升期。本案有着与大多数商业项目不同的“特征”，对整个营销工作提出了艰巨而全新的要求。 面对各种客观问题，大洋工作室以多年商业地产营销经验，根据项目实际状况，创新性地提出“三步走+同步走”与“逆向营销”的理念。旨在用一套最适合本案的方式实现营销工作的完胜 一、旱码头的群众基础 地理位置 周村素有“天下第一村”的美誉，位于山东省中部，系淄博市辖区之一。周村位于东经117度41分至117度58分，北纬36度39分至36度54分。东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。总面积262.99平方公里，人口40余万，是一座历史悠久而又充满活力的现代化城市。 商贸文化 周村，春秋战国时期属齐国於陵邑，自古商业发达，明朝嘉靖年间已有“周村店”称谓，明末清初开始走向繁荣。蒲松龄在《聊斋志异》中曾这样描绘：“康熙乙亥间，周村商贾云集，趁墟者，车马辐辏”。 1775年，乾隆南巡时曾来过周村，并御赐周村为“天下第一村”。 1904年，周村与省府济南、潍县（今潍坊）同时被清政府批准为自开之商埠后，商业更加繁荣，“日进斗金”，“驾乎省垣之上”，成为辐射鲁中、跨江（长江）越河（黄河）的著名商品集散地，被誉为“金周村”、“旱码头”。大街、丝市街、银子市街等古商业街市作为周村商业兴旺发达的历史见证至今保留完好。 周村自古以来就是商贾汇聚的商贸繁华之地，地理位置的优越造就了周村人骨子里的经商的激情，在周村并不庞大的城区内汇聚了各种商业性市场：家具家居市场、布匹市场、不锈钢市场等规模以上的专业市场多达50余家。 这些市场中尤其以家具和不锈钢两大商业业态为主。周村家具和不锈钢在全国都颇有知名度。 这一切为北方不锈钢市场奠定了理想的群众基础，为项目整体开展营销工作做了天然的客户准备 二、周村不锈钢商业基础 周村不锈钢市场经过多年的发展，由15年前的零散经营到逐步汇聚，在区政府科学规划和招商引资双管齐下的作用下，周村不锈钢市场从2002年底开始进入高速发展期，沿309国道一线小规模不锈钢市场和中型不锈钢市场得到了全面的发展，使得周村逐步成为在不锈钢物流体系中连接南北方的重要节点，以新世纪不锈钢等开发性质的综合型不锈钢市场为代表，周村不锈钢市场正式进入了物流商贸时代。 本案作为周村政府招商引资的重点项目，在时间上正好是周村小型不锈钢经营向中大型市场转变，批发零售向以物流为载体的贸易、加工、仓储为一体的现代商贸过渡阶段。因此，周村本身的不锈钢商业基础，为本案提供了最为直接的营销对象。 当然，在另一个层面，众多的不锈钢市场也与本案形成了招商上的竞争 三、房地产（商业）大市场行情分析 全国房地产受金融危机和中央政府前一阶段调控措施不适当的影响，从第2季度开始从一线城市逐步波及全国，整体市场第一次出现降价状况，北京上海深圳等一线城市在08年第三季度创造了个别项目价格下降35%的局面。第四季度，冬天的到来，中国房地产也进入最寒冷的冬天。 淄博房地产在受全国房地产市场影响，在前三季度均出现了开发量下降和销售量下降的现象，但在政府统计数据中显示，在第四季度除个别区县之外淄博房价在销售量减少的状况下，反常的逆势涨价，这一局面令淄博购房者颇感意外。 新年后，从2月10日开始，淄博房地销售市场突然“井喷”，大量购房者涌入售楼处，抢购房源。 大洋工作室分析，淄博房地产原先的价格泡沫成分很少，所以在金融危机和政策调控等多项不利因素的干扰下其价格下降几乎没有空间，年前购房者受到大环境影响大都采取了持币观望的态度，但发现淄博房价仍然继续攀高，所以选择在09年再次进入房市。这反映了目前淄博购房者的心态，也反映淄博房地产经过08年的调整，获得了购房者的认可，进入了稳定上升期 另一方面，淄博商业地产集中爆发期是在-，以义乌小商品城、中国陶瓷科技城、政联装饰材料城、中国财富陶瓷城、山东香港五金家居城、鲁中贝亿装饰博览城为代表的大型物流商业项目集中汇聚淄博，在这一时间段引发了淄博人对商业地产投资和经营的热情，但随着房地产整体下滑，进入淄博基本上没有大型商业项目再次推出。 周村商业地产，以家具和不锈钢为代表，大都因为政府行为而未成为真正意义上的商业开发项目，并且规模都不算大。本地百姓对商业地产的理解和接受度还未全面打开。为本案赢得了天时、地利和人和。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看