［石家莊北高營項目］ ——营销提案报告
——汇丰行地产投资机构——
前 言
首先感谢贵公司以及贵方的各位领导，给我们这个机会，来深入阐述我方对于贵项目的一些关于市场、定位以及营销推广等方面的观点。 市场发展，瞬息万变。随着09年的疯狂画上了一个圆满句号，市场已经悄然翻到了10年的篇章。在此，我司将秉承以市场为基础，深入挖掘项目潜质的做事原则，向贵方毫无保留的展示出我们对于贵项目的整体运作思路

目 錄 【CONCENT 】
Ⅰ 市場簡述 Ⅱ 个案分析 Ⅲ 整合定位 Ⅳ 產品建議 Ⅴ 營銷思想
Chapter One
市場簡述……
地产圈内流行着这么一句话：做项目就是做市场。 地产市场包括多种类型的客群,产品和需求,我们要确定哪个细分市场能够提供实现项目目标的最佳机会

制胜之道必须从深刻认识市场开始！
------ 一切源于市场,始于市场
09年某些大、中城市，楼市一度惊现“抢房”
省城09楼市总评
据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统数据显示，1-12月，商品住房当期上市面积500.52万平方米，同比增长60.57%。全年，省城商品房成交面积达494.65万平方米，同比增长210.83%，为历年之最

市场总结
经过对市场进行深入调研分析，我们认为上半年住宅市场成交量的上涨的影响因素有： 其一，需求因素，08年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在年后开始逐步释放，同时，投资带动的拆迁需求也集中入市。 第二，政策性影响，国家及地方政府推出的各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。而由于成交量的回升，市场信心也在一定程度上得以稳定，也使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。预计，受目前交易状态的影响和各项利好政策的拉动，短期内市场状态有望保持稳定

省城楼市走势预判
从目前的市场数据及数据反映出来的情况，来预测石家庄10年楼市的整体走势相对比较困难。例如，在09年的年初的低迷面前，谁也不敢想象后期的疯狂。本案作为一个规模体量较大的城中村改造项目，在关注市场细节的同时，更应重点研究市场在3-5年的发展与走势，来为项目运作提供市场论据

省城楼市走势预判
具体到石家庄而言，根据省城的人口规划，未来十年城市人口将达到500万，随着这项政策的实施，将产生巨大的刚性需求，房产作为高收益、低风险的投资产品，将受到社会的普遍青睐

10年石家庄楼市机会点分析： -----09年全年市场上中、小户型产品稀缺将为10年市场提供客观的市场机会

市场供给空白和客户需求旺盛两个方面保证了中、小户型产品将在10年市场的主流

宏观层面： 经济回升的基础还不够稳固，不确定性因素还不少，特别是国际 经济走势还不明朗，我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。 行业层面： 1、信贷政策逐步紧缩，二套房贷门槛提高，这必将抑制一部分改善性住房需求和投资性需求； 2、受政策利好、资金流通充裕及通胀预期等多种因素的影响，房价 涨速较快，新一轮的楼市泡沫初现端倪； 3、09年末中央严斥各级地方政府发展保障性住房不利，10年地方政府发展保障性住房力度仍未可知，也属潜在市场威胁之一

同时，我们也认为： -----市场风险因素仍在，切勿盲目乐观
多变的市场告诉我们 ---入市要看准时机 操盘要把控节奏 ※ 深入分析形势，判断最佳入市时机，将本案推向市场； ※ 不间断市场调研，预知市场风险，把控操盘节奏； ※ 挖掘市场深度，迎合市场需求，争取利润最大化

個案分析……
Chapter Two
了解对手，我们才能参照相对目前市场更高的标准; 了解对手，我们才能在区域树立独一无二的新标准； 最终！我们的目的是要在受众脑海中确立独一无二的品质形象

必须充分解读我们的竞争对手，因为：
俯瞰市场，寻觅对手
从目前本案所处区位的在售项目和本区位内土地成交情况来看，该区域内的楼盘基本上都不能成为我们的对手。原因在于其项目规模、产品设计、包装手段和营销水平基本上都平淡无奇，缺乏亮点。 本区域内唯一值得我们重视和参考的项目 ——亲亲小镇 该项目的产品设计、客户定位和操盘手段都有很多地方值得我们借鉴。
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