东莞房地产市场总结及后市展望
东莞中原研究部 2015.1
已圆满结束，这一年的市场行情已成定局，也将会成为历史上最具有争议的一年。市场瞬息万变，东莞中原研究部正在全力撰写系列年报，本报告为《东莞房地产市场总结及后市展望分析报告》【PPT版】。另外《东莞楼市简报》、《东莞土地市场研究分析报告》、《东莞房地产二级市场总结与后市展望（媒体版）》、已发布，后续还将陆续发布《东莞豪宅市场分析及后市展望》、 《 东莞商业市场研究报告》、《东莞区域市场研究报告》、《2015年东莞二级市场住宅潜在供应分析报告》、《东莞三级市场研究分析报告》等，敬请期待。感谢您一直以来对东莞中原及东莞中原研究部的支持与信赖，祝您及您的家人在新的一年，合家幸福，心想事成！
温馨提示
的楼市行情不是历史最差，但却是历史最具有争议的一年。是行业调整的一年，是房地产高速增长时代的终结，是从暴利的黄金时代向平稳的白银时代转变。变局成全年的主旋律，市场在变、政策在变、信贷在变、客户在变、开发商在变、代理商中介在变等

拐点？
调整？
东莞房地产表现的一些特征：
房地产现状问题
扫黄下的东莞经济环境比还要惨淡，直接带来的是人员流失、居民收入下降、整体购买力增长滞缓。 股市大涨，资金分流到股市，对成交有一定程度上的抑制作用。 反腐及市场预期转变下政府谨慎推地，商住土地市场持续多月零成交。 东莞住宅均价增长放缓，“以价换量”贯穿全年的主旋律。 限贷松绑政策效应显现，改善需求持续释放。 资金面紧张导致的营销投入力度不足与需要快速回笼资金提前开盘的矛盾。 本土发展商发展遇到瓶颈，市场份额持续下降。 一线品牌开发商的规模化扩张，带领东莞房地产进入高周转时代

中国楼市
市场资金紧缩
房地产行业进入调整期
人民币贬值
金融改革
反腐持续深入
股市回升
深化改革元年
经济增长放缓
美元强势
企业经营困难
实体投资乏力
独特的东莞楼市
扫黄反腐
供应不足
尾盘消化
政府谨慎推地
市场高预期
调整下的东莞楼市
行业资金紧
市场危机期
回归理性 甚至悲观
以价换量
房价分化
行业动荡
开发放缓
宏观部分
Part. 1
经济晴雨表
美国经济复苏，支撑美元一路走高。由于美国经济复苏明显，并且伴随着美国退出QE，海外热钱正在从新兴国家回流至美国，支撑今年美元表现十分强劲，一路走高。 低通胀压力下，黄金指数低位徘徊。今年来CPI一直处于低位运行，并且受到资金分流，购买黄金的意愿下降，黄金指数低位徘徊。 政治因素和实体经济需求减弱，原油价格大暴跌，跌至低谷徘徊。受到国际政治因素的动荡以及实体经济低迷减少对原油的需求，今年原油价格大暴跌，并且处于低谷徘徊

中国经济处于连续放缓阶段，房地产开发投资下滑是重要源头之一

全国宏观—经济面
中国经济同比增长7.4%，经济增速放缓至历年最低，经济下行风险加剧。全年GDP增长为7.4%，今年1-4季度GDP增长分别是7.4% → 7.5% →7.3% → 7.3%，中国经济处于连续放缓阶段，经济增长为近十年的新低，持续筑底，经济下行风险加剧

中原点评：中国经济处于连续放缓阶段，经济内生动力不足，全年经济增长7.4%，跌至历年新低，经济下行风行加大。房地产开发投资持续回落，成为拖累经济增长的重要源头之一

全国经济同比增长7.4%，经济增速放缓至历年最低

第三产业增长乏力，产业结构优化遇阻力。今年1-3季度地三产业增长分别是：7.83% → 7.97% →7.9%，而去年第三产业每个季度的增长保持在8%以上，今年第三产业增长持续放缓，增长乏力，产业结构调整遇阻力

第三产业增长乏力，工业增长低位徘徊，经济内生动力不足

工业增长在底部徘徊，经济内生动力不足。今年全国官方PMI在荣枯线徘徊。12月中国汇丰制造业采购经理人指数(PMI)初值为49.5,创7个月新低，为今年5月以来首次跌至50的荣枯分界线以下。工业增长低位徘徊，经济内生动力不足

全国宏观—经济面
货币流通增幅减慢，直接放缓楼市增长

货币流通速度联连续减慢，直接放缓楼市增长。从流通中的现金增幅来看，今年2月以来每月M0的同比增幅均在6%以下，增速持续减缓，反映货币流通资金减少。房地产作为一个资金密集型的行业，流通资金减少，一方面反映房地产行业对资金的需求减少，另一方面开发商的资金链紧张，融资成本增加，直接放缓楼市的增长

资金面
货币增长目标连续5个月控制在13%的预期目标之内，货币政策保持稳健。末M2(广义货币)增长12.2%，M1(狭义货币)增长3.2%。从今年广义货币M2的走势来看，8月份以来M2的货币同比增幅均控制在13%之内，连续4个月在预期目标之内。尽管经济存在下行风险，但中央仍然保持稳健的货币政策，更加侧重优化经济结构。
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