09年11月 青岛开发区市场调查 各板块房地产市场环境分析 开发区房地产市场概况 区域市场分析 开发区整体市场环境简析 各板块市场综合分析 代表个案分析 总体市场分析 整体市场分析 板块市场分析 ——开发区整体房地产市场总述 西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，区 域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展 ； 受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势 的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速发展趋势； 板块分区明显，基本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区 间在8500-4500元/㎡之间，各板块价格差异基本保持在1000元/㎡左右； 产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高 ； 城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象； 整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开 发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区， 本项目所在安子片区竞争尤其激烈 地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降 截至8月底，全区房地产累计完成投资29亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高31.3个百分点。住宅投资完成21.1亿元，同比增长70.7%，增速高于全区房地产投资11.6个百分点，占全区房地产投资的72.8%；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5% 施工规模增速大幅上升 今年1－7月份开发区施工面积达到521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高80.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1% ——房地产开发与市场现状 商品房期房销售量增势强劲 ，销量居青岛前列 截至8月底，全区商品房销售面积达到72.7万平方米，同比增长25.2%，其中期房销售面积为52.5万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达49.5万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显 竣工，新开工面积增速较快 开发区房地产开发项目进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供应充足。同时，因开发区出台的部分利好政策影响，全区新项目扎堆开工，截至7月份各类新开工面积达到177.3万平方米，同比增长134.6%，占青岛市房地产项目新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积129.8万平方米，同比增长112.6%；办公楼7.5万平方米，增长131.8%；商业营业用房12.8万平方米，增长441.6%；其他用房27.2万平方米，增长204.9% 【以上数据来源于统计局月报】 全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣 任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康发展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持 ——房地产市场回暖分析 购房者刚性需求集中释放，楼市反弹 08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应 金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求 由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响 青岛开发区外来人口的买房比例大大增加 首先因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购买 房价走高，刺激投资需求增加 跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加 通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。 随着开发量的大幅增长，项目竞争会越发激烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看