如何进行项目价格定位 房地产价格评价 分析方法——项目价格定位体系 定价原则 上市价格 现实价格 成本加成原则 整体发展原则 市场比较原则 价格影响因素分析 定价方法的选取 比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法 规模、开发时机、营建标准、机会成本…… 成本加成法 【定价思路】 成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本） 【定价思路】 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。 市场比较法 【样本选择】 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则： - 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 市场比较法 范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表 范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间 范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示 R1 R2 R3 OA C1 R1 住宅现时整体均价 本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。 住宅各组团现时均价 R3:7550元/平方米 R2:7370元/平方米 R1:6790元/平方米 酒店式公寓现时均价 本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。 写字楼现时均价 本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米天 商业底楼现时平均售价 本案商业底楼现时平均售价为20000元/平方米，租金为5.6元/平方米天 本案商业现时平均价格水平 价格影响因素 住宅价格增幅预测 未来价格增长率预测 注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。 未来上市价格预估 谢谢! 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看