一、北京别墅市场背景研究
市场研究内容
别墅市场产品的分类
北京别墅市场的总体解析
北京别墅市场产品分类解析
北京低密度市场发展经历的特殊市场、整体启动以及快速发展三个阶段
1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义 1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态
1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目同时别墅市场的区域格局正在逐步形成
：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期 ：在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段
特殊市场
整体启动
快速发展
别墅市场总体供需特征
市场供应量大：市场供应量集中放大,01年到04年每年供应量在300万平米左右，截止，别墅市存量超过2000万平米。 高档别墅占据主流：自2002年，单价超过１万元的别墅所占市场份额逐渐增大。 需求逐渐走旺：05年北京别墅总成交量约184万平米，占住宅总成交量的10%。从05年季度成交量来看，别墅需求逐渐走旺。 常住型中小面积产品热销：中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销

别墅产品特征的衍变
产品形式不断丰富，产品品质不断升级；
别墅产品的衍变
在原生树林中的温哥华森林，原版再现北美别墅风情
纳帕溪谷的南加州风格几可乱真
大湖山庄：造价3000万的地下道路之上的代征绿地
观唐：中式宅院引导中式别墅潮流
碧水庄园：433亩巨大人工湖
客户特征的衍变
别墅客户群体逐步本土化。 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式

别墅市场产品的分类
北京别墅市场的总体解析
北京别墅市场产品分类解析
别墅市场产品可分为日常居住型别墅和资源型别墅
日常居住型别墅
日常居住型别墅主要作为日常居所，其以交通为依托，价格分布从城市中心向外符合圈层效应

资源型别墅
资源型别墅依托资源形成，其用途多样化，包括度假休闲、会所、社交、养老等，依托独特资源形成价值峰点

日常居住型别墅的KPI
高档别墅社区氛围
便捷的交通
投资价值
快速交通干道连接城市中心 车行时间一般控制在1小时以内
拥有象征其高档别墅社区的标签 成熟高档的配套 区域的匀质性
所在地段具备发展前景和投资价值 购买该别墅有一定的保值增值潜力
日常居住型别墅
便捷的交通: 根据客户所能接受的通勤时间，目前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线
日常居住型别墅KPI246
7246五环
六环
日常居住型别墅通常沿快速干路分布，距离城市中心的空间距离在30公里以内，时间距离在60分钟内， 以北京市别墅分布为例，绝大多数日常居住型别墅都分布在五环和六环之间以及六环沿线，并且均有快速交通与城市中心相连接，与城市中心通达性好

高档别墅社区氛围 ——拥有象征高档别墅社区的标签
大面积的人工湖
豪华的入口
气派的会所
碧水庄园人工湖面积达到433亩,是京城目前最大的人工湖景的别墅社区

保利垄上别墅社区入口专属的林荫大道、大体量的喷泉、质感大气的雕饰无不张显别墅的档次和品位

龙湾别墅会所建筑面积7000平方米，地上两层、地下一层。会所造型舒展，充满灵性。功能设置完备，包括茶座、网球馆、壁球馆、游泳池、温泉室、西餐厅、书吧、健身房、乒乓球室、台球室、棋牌室等

高档别墅社区氛围主要通过以下环节体现： 社区大面积集中景观；如大湖面,大片原生林等 社区入口； 高档配套,如豪华会所，五星级酒店等

日常居住型别墅KPI
高档别墅社区氛围 ——成熟高档的配套
日常居住型别墅KPI
基本生活类
如超市、餐饮等
提升项目档次类
休闲运动类：如俱乐部、SPA等
教育类：知名幼儿园、小学、高中等
与老人孩子相关：儿童游乐场、棋牌室
高档别墅社区氛围 ——区域匀质性
温哥华森林位于北京亚北别墅板块内，周边的项目有纳帕溪谷、麦卡伦地、东方普罗旺斯、渡上等。板块整体产品素质较高，市场关注度大。为温哥华森林提供了高档别墅社区认知的板块平台

日常居住型别墅多数位于同类项目聚集形成的成熟别墅圈内，区域的匀质性为项目提供了：相应档次配套的聚集；市场的认知价值；高档别墅的生活氛围
日常居住型别墅KPI
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