谨呈：京师大房地产开发有限公司 京师大德秀轩项目投标报告 世联报告 项目四至 东至：国泰君安证券楼 西至：育翔实验小学 南至：中直机关住宅楼 北至：辽宁省驻京办事处 位于城市传统认知上的成熟区域、小体量项目 经济指标 总建面：32059.45平米 其中住宅21479.08平米 基础指标 产品线分散以零居及一居为主，居住功能实现不足 产品结构 交通 公路交通拥堵，非轨道交通节点，所处区域的外向包容性不足 交通 本项目距地铁10号线健徳门站约1.3公里，步行尺度较远 区域内承接北三环沿线及八达岭高速，公路交通拥堵 配套 区域居住氛围成熟，但步行尺度内缺少大型生活配套 北三环 出行入口不便 东侧楼体遮挡 小型物美超市 华润万家超市 西侧育翔小学 3个观点 小体量城市插建项目，产品线分散 所处区域及项目本身不具备吸引外部客户的强势条件 零居、一居产品比例大，居住功能实现不足 地段 地段属性 区域内较多党政机关及、各省市驻京办事处及中央直属科研机构，存在稳定的地段价值 区域内住宅多为机关大院或早期福利分房，汇集各类圈层，但人员流动性低 区域内各党政、科研机构聚集 周边多分布机关大院及早期福利分房 高等教育出版社 国防部外事办 国动办招待所 辽宁驻京办 央视市场研究 国电华北 人群 区域内人群特征稳定，极少外来人口，对区域拥有特殊的附加情感，且支付力较强 区域人群特点 区域内的多数社区均为早期企事业单位的福利分房及各类大院，居住群体多为部队、机关、院校的干部和子弟，人群特征相对稳定 马甸南村、新风街小区、黄寺西社区等多为30年左右房龄的社区，属于早期的企事业单位福利分房 中直机关住宅小区为2000年后的新建机关大院，属性为经济适用房，无产权证，无法作为二手房进行买卖 马甸南村 中直机关小区 人群描摹—— 早期工作于国家企事业机关单位，拥有良好的福利待遇，人群属性稳定，置业周期几乎以10年为单位； 长久积累的财富使他们拥有足够的未来可信度及支付能力，同时长久居住于此，对于本区域拥有特殊的附加情感，包括社交圈层、邻里关系等 新风南里 人群 稳定的改善需求，家庭扩容及本地改善，拥有地缘情结及最低的“改善成本” 人群置业特点——拥有地缘情结，存在圈层依赖及连带性，由于步行尺度内的改善需求满足，生活圈层得到保留，地缘价值实现最大化，拥有最低的“改善成本” 置业需求：区域内的福利分房及各类大院的房龄多在20年以上，居住群体普遍存在生命周期及置业周期的变化需求，同时存在两代人对于区域内居住距离的要求 家庭扩容——子女刚出生或面临上学，需要在居住空间及功能实现上得到提升 本地改善——子女已独立，需要在生活品质上有所改善，但是对本地有附加情感 “已经在这里住了快30年了，周围邻里也都很熟，对这块地方有感情了，现在家里小孩准备上学，就在附近买一套，离得近，照顾老人也方便。” ——马甸南村刘女士 区域内在售项目不多，体量较小 交通便利及区域成熟成为重要因素 市场 马甸及周边区域 08年以来，周边主要在售项目为7个，其中5个为住宅立项，2个为办公及商业立项； 多分布于城市主干道或轨道交通周边，项目通达性良好，且周边配套成熟； 智地钻河公馆 公建，均价19527元/平米 学院派 均价18911元/平米 凯德品元 均价24033元/平米 奥东18号 均价19379元/平米 府上嘉园 均价21754元/平米 德胜凯旋 公建，均价21294元/平米 本项目 和平里de小镇 均价20587元/平米 08年区域内住宅产品供应量较小，整体价格实现较高，消化情况呈现两个集中区 市场 消化集中区1： 80~100平米区间，其中90~100平米产品的去化率最高，多为婚房首置及养老型置业 消化集中区2： 120~180平米区间，以改善型置业为主 市场 主力供应为60~100平米户型，约占供应总量的75%，其中以80~100平米产品的消化率较高；成交总价在100~200万元的产品比重为76% 以80~100平米两居产品消化为主，多为婚房首置及家庭扩容，降价阶段实现快销 位于学院路南端，借助周边教育资源及成熟配套，实现项目较高价值 客户以周边高校教师婚房首置及地缘型客户改善、养老为主 市场 两居为主流产品，产品设计满足了基本的居住功能，但舒适度较差 主力供应为90~100平米及140~160平米户型，约占供应总量的78.6%，其中以90~100平米产品的消化率较高；成交总价在200~400万元的产品比重将近占到70% 市场 以舒适型两居、三居为主，周边原住民改善置业，价格高，销售期长，月均2-3套 前期规划为水电二局宿舍楼 项目借助周边的成熟配套，实现较高价格 客户以周边区域原住民改善型置业为主 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看