证大国际城三期推盘及案名建议 前言 鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉 客户名称 市场提点 推广方式 核心诉求不明显，缺少项目特质。以报广电视及SP为主；PR活动在效果显现较为明显 推案方式 多频次，每次中少量推出；注重所推产品间的相互促进；持续营造项目热点 销售方式 低开高走，或平开高走的策略；通过不同产品间相互促进带动销售去化的速度，注重销控手段 价格制定 价格走势相对平稳，全年价格增幅大概在10%左右，价格策略阶段性较强 海门的推盘印象 基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期 三期项目现状 小高层，240套左右房源，3万平米左右 花园洋房，四组团，预估180套房源左右，2.6万平米左右 三期产品应该如何推盘？ 区域市场不成熟，小高层产品需要激活 类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度 海门市场借鉴 以满庭芳的高举高打，带动三期产品 满庭芳房源较多 洋房类产品先期入市，试探小高层市场 推盘思路 总体营销策略 强势蓄水原则——欲为强势市场，必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备 产品中心原则——未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点 在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确 因此，我们的销售策略： 市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入 本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫 连环式共进—满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化 推案原则： ——利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促进利润最大化 ——市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。 ——产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果 我们的推案策略： 一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期) 二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期) 三、09.11月份开盘（洋房+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期) 四、09.2月份开盘，小高层市场相对成熟，最好的位置，提升价格(3.4期) 推案策略 3.1 3.2 3.3 3.4 机动 五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售 明确了推案策略，我们的销售线： 08.165812 09.1103蓄水期 3期准备期 在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先，所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线引导，保证每期房源拥有充足的客户量，确保去化。满庭芳销售持续期 3期强销持续期 二期：08年1月、4月、9月，满庭芳推量 三期：08年7月开盘；08年9月、11月、09年2月，三期推量 我们的价格如何制定： 三、未来市场发展预判 定价依据 一、成本估算； 二、周边包括在售、已售、将售竞争个案在内所有楼盘的现行销售价格情况； 必须参考 √ 有一定参考价值 √ 有一定参考价值 √ 中南世纪城洋房07年4500元/平米 以成本估算为参考 区域的不成熟性 后续市场的不确定因子 小高层不确定因素，区域小高层市场需激活 花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡 以低开策略，平稳入市 平价入市策略，带动小高层产品 初步价格预测： 小高层入市价格：3000元/平米 花园洋房入市价格：3800元/平米 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看