上饶项目提案
建亨12年
精华版
11月10日
观天 ⊙ 通达
通过研究分析宏观、微观政策环境，竞争格局，从而达到本位战略的从容通达
思远 ⊙ 创见
通过大、小格局的战略比对，择其差异，创造自我个性，从容而发
冷眼看市 正视喜忧 备战苍穹 观其变，制胜于弹奏间
信息万千 取其筋脉 决策于千里
海量信息取其精华，简约行事，过于繁杂反而迷途无限……
全球 & 全国 & 南昌 & 上饶
｛宏观政策背景｝
This is the era of the worst
07“全球经济爆膨
楼市、股市全面升至云宵，全民炒股，全民炒房现象出现 国内热钱四涌，土地拍卖天价频出，拿到地就是“钱”的 可怕现象严重，抢到房即是财富的神话屡见不鲜！
08“全球经济泡沫破灭
物极必反，楼市、股市全面降温，金融温疫漫延 华尔街疯狂了，雷曼兄弟倒了，银行关门，跨国 公司接连倒台，国内进出口业全部崩溃，楼市一 落千丈； 政府全力出击，联保经济稳定，下拨巨资提振内 需，金融、赋税宽松让道，力保房地产龙头产业
09“全球经济回暖 复苏
各国国库提供巨资保经济，保产业，国内4万亿+7000亿拉内需，误入地产，地王 频出，大量资金流入地产开发，大批国企、新地产公司上市经营，炒房热钱空前 巨大，楼市热度迅猛升级，创历史新高。 南昌创造历史量、价最高记录，更迎来奢豪地产时代！ 首次出现超万元一平空前价格！
“过火、过热、急刹车
◆年初中央经济会议精神，继续保持货币宽松政策，市场火烧连绵 风升水起，一路狂飚； ◆ 4月份，政府再次调控急刹车，国十条出场： 银根收缩，首付比例提高，第三套房贷款限制……但效果有限 市场纵有观望，却稳健攀升； ◆ 9月底，“加强版国十条”再次出击；
一、调控是国家的平衡法则，起伏互补 二、把握起伏定律，错开市场锋芒出招 三、调控结果是让市场越来越理性 四、理性的终点是产品，尊重产品思想的价值是必然方向
结论：
新政解读
《史上最严厉的调控政策》
10月快报
加强版”国十条”可能仅是一个开始
一户限新购一套房（上海试点）
看点一
在一定时期内限制居民家庭“新购房套数” 只能在本市新购商品住房（含二手存量住房）
观点： 再次表明政府抑制高房价的决心 以套为单位，从购买根源一刀切，本地、外地、贷款、不贷款， 打击多套投资、投机客，对改善形购买力也形成根本性的影响

专家观点： 今年国家对房地产调控的基调在于收紧信货，所以年内房产税不会出台。 房产税一旦出台，将会对旺盛的投资需求形成严重压力。 预计四季度楼市将明显降温，促销放量将增大，这将有助于稳定房价
房产税重拳未落地
备受关注的房产税政策，此次并未出台，但提出上海做好准备工作房产率 改革城市，上海一定会将成为试点城市
看点二
观点： 土地增值税并不等于持有税，即便是预征率达到5%，对市场也不会有大的影响， 部分开发商近几年的回笼已然没有太多的资金链问题，无外乎形成少量的开发洗牌，掏汰小开发商，对已站稳脚根的开发商显然无效。 税费加出的费用，开发商立即转化成为房价 这样不仅不会压制住楼市，反而会造成市场的反弹
按销售价格预征2%-5%土地增值税
本调控以预征税率方式达到控制 1、预示开发商要合理定价 2、预征意味着提前锁定开发商现金链条
看点三
小结：
本次调控真正厉害的是第一条， 以家庭为计算单位限购一套房， 其它调控有无实质意义还有待验证， 虽是上海试点：南昌执行也不远！ 根据“一套房源”限令，消费心理与开发策略可能发生根本性改变
南昌楼市走势
续4月份调控出台后，随全国地产量价齐收波动后，慢慢回暖
7月份日均销售78套，8月150套，9月219套，量价齐升，增长迅猛！
量价齐升，疯狂一片 9月的南昌楼市回暖已成既定事实了 明显看到了某些楼盘人气都比较旺。销控表上更是“河山一片红”，几乎 被“已售”的标签贴满了。 开盘即售罄重出江湖，成交量的回升带来的是价格渐上涨。 从数据显示，在售楼盘整体均价为6255元/㎡，环比8月份6066元/㎡上升 3.12%。在8大板块中，仅红谷滩板块价格略降，九月8大板块中以青山湖 板块涨幅最大

10月后市场是否会有拐点？
消费心态转变 & 开发思想动态
新调控细则出来，开发商已然扎堆讨论，预变产品格局，消费恐慌型购买已出现
消费群声音
10月最新快报
1、全国市场：十月黄金周，受9月底出台“强力楼市调控新政”影响，全国楼市大多重返观望
南昌楼市“逆流而上“量价齐升 2、政策效应滞后，南昌形成恐慌性抢购现象： 国庆期间：全市成交1048套，成交面积达十几万平方米。比09年翻三翻
南昌-国庆案场说辞对白：
专案：您是第几套房？ 客户：第三套! 专案：噢！现在新政策出来的，马上第三套限购了！不让办理了！ 以家庭为单位，一户家庭只能“新买一套商品房”的指标！这段时间南昌还没有执行，国庆后就差不多要下文强制执行了！ 客户：#@￥%#@#@.......！
以往调控，案场都藏着，迫使下定了再说，如今调控已然成为逼定的武器
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