谨呈 上饶物流园发展有限公司 2004年11月 上饶市素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。交通便捷。浙赣铁路复线、皖赣铁路、横南铁路和320国道、206国道、311高速公路东西横贯，南北穿行。 上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。 区块概况 战略分析（一） 规划变更，专业市场比重调整 增加酒店、办公楼等高档次物业 城市窗口，品牌形象 以市场的开发带动整个商贸城的开发 重视局部，兼顾整体 规划变更，整体档次提升 战略分析（二） 江南商贸城已于2003年10月开盘，并依托政府引导商铺基本售完，面积预计已在20万方，且多为本地购买。 据去年四月我行为本案做的前期市场研究,上饶城市在2004年建材及农贸市场可接受的的供应量分别为7万方和4万方。 市场需求容量变小 旺销成市 城市窗口，品牌形象 战略分析（三） 上饶市重点工程 以本地引导外地 谋求销售与经营双赢。 租赁与出售相互带动形成市场兴隆。 根据2003年价格水平以平均涨幅16.2% 进行预测 价格预测 本地客户需求调查 上饶商铺本地问卷调查 大多受访者对项目还是有所期待，有30%的受访者对本项目存在较高期望值 项目预期 资金投入（万元） 目标客户所能承受的农贸城商铺总价基本上集中在20万元以下，所占比例高达84%。 在装饰市场商铺总价的选择上，30-50万元的比例最高， 达到25%。 潜在消费者对装饰市场商铺面积的选择相对集中，主要分布在35-50平方米和50-70平方米，所占比例分别为34%和36%。 从目标客户对农贸市场商铺面积的选择情况来看，15平方米以下和35-50平方米最受青睐；25-35平方米和15-25平方米之商铺也受到较多关注。 购买面积 在建材市场超过一半的目标客户选择了“一、二层联买”，比例为52%；希望购买底层商铺的目标客户比例为39%。而选择购买第二层商铺的比例仅为9%。 多数目标客户在农贸市场的购买方式上希望“购买第一层”，所占比例达到53%。而希望“一、二层联买”的比例仅27%。 购买方式 受访者特征（上饶） 个体工商户及私营业主占一半左右 年龄构成以为23到36岁的中青年为主，占6成以上。 外地客户需求调查 上饶商铺宁波、温州、义乌问卷调查 温州和义乌对本项目的接受度较高，表示有兴趣购买的都在70%左右，而宁波受访者则对本项目兴趣不大，只有30.4%的受访者表示有兴趣考虑。 投资敏感度 项目所在地熟悉程度（宁波、温州、义乌） 大多受访者对项目所在地还是有所了解的，有26.4%的受访者对上饶不了解。其中温州人对上饶的了解度最高。 购买目的分析 总体而言，投资意向比较浓厚。而温州受访者选择自己经营的比例较高。 经营业态·宁波 宁波受访者对装饰业态比较有兴趣，灯具、陶瓷的或选比例都达到了20%以上。 经营业态·温州 温州受访者对农贸类业态比较有兴趣，干鲜果的的或选比例达到了28.4%。 经营业态·义乌 义乌受访者对装饰类业态比较有兴趣，板材、五金、陶瓷的或选比例较高，而选择干鲜果的也有17.1%。 预计下单时间 选择在一到两年内决定是否下单的受访者比例较高。部分受访者表示只要项目合适可以随时下单 资金投入（万元） 总体来看受访者对于资金投入持谨慎态度，选择5-20万的中低档投入的比例较高，有一定的试水意味。 理想面积分布（平方米） （宁波、温州、义乌） 受访者的选择面主要集中在30-80平米之间，或选比例达到了70.2%。 受访者特征（宁波、温州、义乌） 个体工商户占绝大多数，部分自由职业者及企业员工。 年龄构成以为27到40岁的中青年为主，占7成以上。 外地目标客户分析 去过项目所在地上饶的较少，对当地市场了解度不高 地理位置越近的地区对本案感兴趣的目标客户越多。 以投资为购买目的的目标客户较多。 大多数目标客户报观望态度，年内有意向下单的不多。 愿意投入的资金不多，面积选择以30-80方的小商铺为主。 销售总体战略 销售的入市时机 销售策略 销售价格策略 付款方式 促销手段 危机处理 销售执行方案 销售总体战略