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3、项目规划指标尚未确定
1）项目地块为南北狭长之矩形；
2）地块块南北长约200米；东西宽约40米；
3）地块面积约为8000平方米
4、地块四至及现状：
5、地块周边情况：
东侧山体：植被丰富，景观效果极佳，存在人造缓坡，坡度较缓，改造较为容易；
南侧山体：坡度缓海拔低，对地块自然形成围合，使之与外界环境隔离；
东侧泰达美爵酒店：07年新开业的大连五星级高档酒店，国内知名实力企业泰达所有，国际知名雅高酒店管理集团管理，大连市重要会议场所，有众多高规格商务、商业、餐饮、娱乐等休闲配套设施，未来可与本项目共享；
东侧中南路，交通干道，连接市中心及老虎滩旅游区，同时与迎宾路相通，方便直达棒棰岛景区；
北侧居民楼，对项目规划形成限高；北侧小路可通车，但较为狭窄；
北侧山体存在施工中住宅项目，产生同类化竞争
6、项目本体条件解析小结
项目有利因素：
1、交通条件便利
交通便利，与城市核心区及旅游景区联系密切；
2、出色的自然资源
靠山可部分观海，东侧山体为项目带来最大景观资源价值
３、高规格完善的休闲配套设施
五星级酒店泰达美爵酒店及宴会厅、会议室、游泳池、健身房、SPA、酒吧、红酒坊、雪茄吧、剧院等休闲配套设施；
周边存在一定居民区，存在固有的生活配套，如餐饮、超市等；
B、项目不利因素：
1、北侧居民楼：项目地块北边缘有六层居民楼，在一定程度上将影响项目未来的规划布局和建筑高度；
2、地形限制：项目地块南北狭长且紧邻美酒酒店楼体，给项目规划带来一定难度，对未来居住品质有一定贬损；
3、拆迁问题：项目地块内现状为汽修厂，目前还在经营中，拆迁补偿在一定程度上加大了项目开发成本
4、品牌：虽然泰达为国内知名企业，具备一定实力和口碑，但在当地的认可程度并不十分理想
二、大连房地产市场情况分析：
A、土地市场
1、概述
区别于南方一线城市，大连的土地市场出现逆反现象，新城区大量土地放量及成交使得土地市场呈现相对繁荣景象；而相似于一线城市，大连土地市场也定调于底价成交，竞拍热度已无，且出现一定比例的流派率。不论如何，判定市场活跃的标准必须依赖于一种程度上的抉择，就大连市场而言，因其所处的北方房地产市场相对成熟度不够，对于土地、金融、税收等政策的敏感性较低
当然，大连土地市场并不能在整体宏观环境较为恶劣的情况下独善其身，从中心区域成交土地的大幅下降及成交宗地时间上的节奏紊乱，我们可以看出本地土地市场已经被低迷的楼市所影响到，只是新城区由于城市发展及产业需求支撑而显得较为强势，区域差异化已成为大连当前及中期土地市场的主要旋律
在成交价格方面，大连居住类及商业用地依然保持了良好的上升势头，中心区域价格为2768.1元/平米(居住类)及3890.73元/平米(商业类)，均呈现一定程度的上升态势
09年，在金融环境及宏观房地产市场持续低迷之下，大连土地市场将深层次表现出理性姿态，土地预期利润率将被小幅压缩，开发企业更注重中长期收益，06、07年部分高价土地将出现一定程度的股权转让亦或联合开发局面
B、住宅市场
1、概述：
成交冷淡，供应持续增长，打折促销成普遍现象，新开项目全面低开，政策转向；是全国房地产市场继03年开始的大涨之后，最为低潮的一年，也是大连房地产市场最萎靡的一年，随着底开始的连番调控，加上由于媒体推波助澜造成的蔓延全国的观望气氛，大连住宅市场仿佛被加了一块铁板，成交的火焰被兜头压平，而开发商则站在铁板上，不断被低迷的成交和日趋紧张的资金所煎熬
成交方面，08年与07年成交对比，同比下降达到40%，成交仿佛被齐头砍平，各个季度均保持在一个相对较低的位置，并且成交不见起伏，刚性需求将交易量支撑在一个较低位置上
供应方面，尽管成交低迷，但年内供应依旧不减，直接导致市场存量暴涨，使得消化周期不断延长。促销方面，为了解决销售困境，从年初开始，从毛毛雨的九八、九九折，到送装修，到送物业费，到特价房，一直演变到现在新开项目普遍低开，并且其低开幅度远低于区域平均水平
虽然，直到年底市场并无转暖的明显迹象，但是随着国家为了应对金融危机一系列政策的出台，09年的市场还是值得期待的，但启动的时间，价格依然是决定性的因素
2、供求分析
08年整体供大于求
08年截至11月为止，大连除开发区外商品住宅供求比为1：0.51(07年为1：0.79)
自从03年大连房地产市场开始进入上行通道以来，成交量持续增长，各项目的房子不需要太多广告，基本房子都不愁卖，直到07年，市场从由第一次购房者为主体向以二次置业以上群体购房者为主体转变，同时由于市场火爆，许多企业跨行业淘金，驻足房地产业，供求关系初步出现失衡状态，供应开始大于需求，但大部分月度的供求比都在1：1的健康氛围波动，到了08年，在07年底密集调控，加上因媒体推波助澜弥漫全国的观望气氛影响之下，成交全面回落，除了一季度由于上年结转的成交加上由于正值冬季供应量稀少导致的供求比非正常峰值，全年供求比均在1：1以下，市场萎靡成交不振
3、供应分析
08年总量与07年的总量相差无几
从供应总量来看：08年七区供应总量6422194.36平方米，同比减少5.5%
08年总量与07年的总量相差无几。单从供应角度来说，08年的供应量并不大，但是，我们不能脱离市场单看供应量，如果08年延续07年良好的成交形势，那么供应尚属健康，但是，08年的市场在各方面作用下，成交大幅度萎缩，那么如此多的供应就显得太多了，市场上的可售存量在成交乏力的情况下不断大幅度增长，造成供求失衡，加速了市场由卖方市场向买房市场转变的过程
从阶段变化来看，08年市场供应的变化显示出了除了随季节变化外明显的政策导向的变化
08年上半年，由于07年底的密集调控，与08年初的后继政策，开发企业担心后市对房地产业的控制更加严苛，加上由于调控导致的企业资金链紧张，各项目施工速度纷纷加快，上半年一反常态的供应量暴增，部分原本预备下半年开盘的项目于上半年提前进入供应。随着销售持续不振，各企业入市开始谨慎，部分项目施工节奏放缓或停工，尚未开工项目则暂缓开工，以规避目前的销售低潮，导致7、8、9月传统销售旺季供应量不升反降。随着经济危机造成的经济减速、出口不利，为扩大内需，国家经济政策转向，出台了一系列相关政策，而房地产业也由于是拉动内需的重点行业，针对其的消费政策陆续放开，金融政策从8月开始，也频频传出利好，并且按照目前的经济形势及政策走向来看，短期内的政策必将有更多利好，因此一反往年入冬前供应量逐渐减少的表现，08年4季度的供应量明显出现增长
但是，由于目前市场存量过于庞大，消化周期长，预计09年供应量将小于08年，根据中央的精神，保障性住房将成为09年内供应的重要组成部分
从各个区域的供应表现来看有三个典型现象：
最典型的现象就是中山区、西岗区、沙河口区三个高端居住集中的区域，供应量明显加大，尤其是中山区供应增加最为明显，其原因在于高端住宅对就价格敏感度低，抗跌性强，是弱市最佳的产品选择，但同时又因为中心高端区域可供开发量较少，因此其供应量未出现大规模的放量，但是，随着老区改造的加速，09年高端区供应有希望持续增加
另一典型现象就是甘井子区供应的持续减弱，直接导致08年供应量的减少，08年甘井子区累计供应商品住宅2266893平方米，环比减少26.8%
第三个典型现象就是新城区金州及开发区供应的普遍扩大。08年金州与开发区供应随着区域经济的发展，和城区的扩大，区域供应分别同比增长69%和29%
4、成交分析
08年成交突然萎缩，总量仅是07年同期60%
08年，是中国多事的一年，雪灾、地震、藏独、东突等等，又适逢奥运，灾难面前，中国人民空前团结，奥运取得了圆满成功。房地产业也遇到了少有的寒冬，从历时数年的宏观调控，到07年10月份调控政策的密闭颁布，达到了调控高峰，房地产企业资金、操作遇到了空前的压力，同时，在媒体的推波助澜下，全国范围内的需求普遍急剧收缩，房地产项目的去
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