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看看我们项目（3）
总占地面积2万余㎡总建筑面积20万余㎡容积率10.6建筑高度240M业态设置：住宅、酒店式公寓、五星级酒店和裙房商业于一体的超高层综合体
南2KM 冠山
北2KM 钱塘江
看看我们项目（4）
看看我们项目（5）
看看我们项目（6）
A360—私人商务型平层大宅10多平米商务厅60多平米会客厅20多平米前厅40多平米主卧 360平米，仅3卧室，扩容室内公共活动、会客、商务、休闲等功能空间，非传统豪宅设计
看看我们项目（8）
160—170平D1、E、F户型36—60多平米套房主卧大尺度会客厅设计20多平米前厅40多平米主卧 160—170平米，仅2卧室，压缩部分可由酒店服务、或内部配套可替代的功能空间，而扩容卧室空间尺度，经验之外的居住体验
看看我们项目（9）
29—73平米精装私人酒店6部电梯配置可居、可办公、可商务接待 借助5星酒店配套服务，增加本案小公寓的外延功能和体验内容，具有高端私人服务平台的多功能酒店式服务公寓，投资价值也非常高
简单来讲，我们目前看到的是这样一个产品 中国领先的综合地产运营商卓越集团，在滨江未来“电子商务之都”核心，建造的一个20万平米的240米高的地标型综合体，它由2高1低三幢塔楼构成，设置有“五星酒店、商业、酒店公寓、精装复式及平层大宅”四类业态
WOW，看起来，又是一个绝对高端的综合体！千人一面，还是别开生面？ 看看我们的策略思考
PART2、策略及分析
对比中发现价值
首先， 我们看综合体之争 满 城尽是综合体
杭州代表性综合体一揽表
杭州代表性综合体一揽表
本案与杭州典型综合体对比
功能上有欠缺——办公/酒店/公寓/商业等传统都市综合体功能卓越并不完全具备
品牌都是大牌的——中海、龙湖、远洋等不比卓越差
资源都是超好的——要么江景、要么河景，要么核心地段
商业都是中心级——定位都是区域中心级别的，大而全
规模都是超大的——仅20万平米，本案优势不明显并不大
对比来看，卓越综合 体（1）：
A、规模上
B、功能上
C、品牌上
D、地段上
E、商业上
酒店总是五星的——五星级、超五星级；
非传统公寓——大户型、精装修，但非传统居家型功能空间设计
230米高双子星塔——可能是滨江第一高综合体，IOC331米高
办公都是有A的——国际甲A级、超5A级；
对比来看，卓越综合 体：
F、办公上
G、酒店上
H、居住上
I、高度上
卓越综合体的优与劣
1、地段上 并非传统意义上 的核心区，有待市场 接受度的培育
4、规模上 体量不算太大 ，只有2高1低的三幢 的230米高塔楼
3、功能上 酒店、公寓、酒店公寓、商业四大功能，以居住为核心，非传统
5、规划上 非常规以平面功能单元组合的竖向功能规划综合体模式米
2、公寓产品 非传统居家功能型住宅产品，更强化空间的商务、休闲和交流功能
一个基本结论： 卓越综合体并不具备规模、地段、功能、品牌等常规综合体营销传播的“绝对优势”，综合体不过是个物业“类型”的说明，走常规意义上的“综合体”之路，即使赢了，我们也会很辛苦。 回头再看：卓越综合体如何赢得这场战争？或者说，卖什么？
我们的策略及方法 — 品类营销
定义 全新的产品品类概念 从营销逻辑而言，通过创造新产品的品类概念，有利于化解产品本身 的劣势，强化或者突出产品自身的创新优势，从而制造出一个全新的“细 分市场”，进入到“无竞争”的领域，这是在跳出同质化市场竞争的成功广 告策略方法。 不能拘泥用传统综合体的定位、以及传统居家型豪宅产品的价值理解 标准，卓越综合体真正的竞品是所有旧有高端居住经验、传统综合体之争！
例证：1- 万科的：情景花园 2- 苹果的：IPAD 3- 红牛的：功能饮料
定义案例：SUV 突破轿车和越野车的传统车市场定位，形成SUV新品类：既有轿车的舒适性又有越野车的越野性能
1、生活型综合体（LIVINGMALL）：无论是大平层、酒店公寓还是五星酒店，卓越项目都是“以居住功能为核心”，商业 只 是必要的配套，非传统综合体功能定位；2、竖向规划：以竖向230米塔楼为轴线，立体布局，与传统以单元功能区平面构成的都市综合体模式不同；3、超高层公寓：更强化交流、休闲、会谈等非居住功能空间，具有“社交 功能”的居家空间，是一种界于“HOME、 CLUB 或者OFFICE”之间的“偏商务的非传统超高层豪宅”类公寓产品
事实上，卓越项目与传统综合体与众不同！
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