济宁大运河项目周边市场调研报告
谨呈：
5月
城市住宅市场板块研究
Part 1
济宁住宅市场格局示意图
按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块
城市中心板块：位于城市中心地段，城市功能体系成熟，目前为济宁市最繁华区域； 东部高新板块：新兴产业板块，在中心城区东侧，所处位置偏远，主要以产业经济功能为支撑； 南部北湖板块：位于中心城区南侧，是城市重点规划板块，虽处偏远城市，但未来发展潜力巨大； 中心城边缘板块：围绕中心城板块边缘地带，属于非中心地段，目前没有明显的发展题材，近期内发展不明显

南部北湖板块
东部高新板块
城市中心板块
中心城边缘板块
竞争项目
Part 2
丽景嘉苑
永基城
尚东区
凤凰城
青年创业城
明德冠鲁花园
南池公馆
绿地国际城
华城
大千东方美郡
锦绣花园
滨湖馨苑
豪庭御都
核心竞争区
项目分布
丽景嘉苑
永基城
尚东区
南池公馆
凤凰城
明德花园
滨湖馨苑
豪庭御都
绿地国际城
70㎡
80㎡
90㎡
100㎡
110㎡
120㎡
130㎡
140㎡及以上
户型配比
129-144㎡：82%
61㎡：7%
105㎡：11%
90-120㎡：45%
130-160㎡：45%
140-170㎡：10%
86-125㎡：58%
130-145㎡：32%
91-92㎡：34%
107-133㎡：42%
172-178㎡：24%
92-98㎡：34%
106-135㎡：63%
153-169㎡：3%
93㎡：14%
107-129㎡：86%
87-98㎡：33%
110-130㎡：67%
竞争项目/单价分析（ 单位：元/㎡）
95-133㎡：100%
90㎡：33%
108-115㎡：67%
92-141㎡：81%
85-89㎡：19%
以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98㎡ ，三室主力面积106-130㎡
青年创业城
单价分析
竞争项目/单价分析（ 单位：元/㎡）
3000
4000
5000
6000
7000
8000
丽景嘉苑
永基城
尚东区
南池公馆
凤凰城
青年创业城
明德花园
滨湖馨苑
豪庭御都
绿地国际城
核心竞争区
非核心竞争区
5800
6800
6700
7000
6000
5400
4800
5700
5460
6200
核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区（北湖板块及中心城区板块）项目均价主要集中在4800-6200元/㎡
总价分析
丽景嘉苑
永基城
尚东区
南池公馆
凤凰城
青年创业城
明德花园
滨湖馨苑
豪庭御都
绿地国际城
30万
40万
50万
60万
70万
80万
90万
100万
110万
46-52
59-70
70
86-96
40
63-84
91-112
112-136
57
66-79
46-68
70-80
51-52
61-75
98-101
50-64
44-47
73-91
竞争项目/总价分析（单位：万/套）
48
58-62
64-92
51-53
55-85
核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套
销售速度
以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征

竞争项目/销售速度
客户分析
竞争项目/客户分析
核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主，多为首置、首改刚需客户，对价格较为敏感，对配套、学区等因素较为关注

配套分析
社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分

竞争项目/配套分析
竞争项目/住宅产品小结
产品情况价格情况销售情况客户情况核心竞争区项目均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区项目均价主要集中在4800-6200元/㎡ 。 性价比是区域内保证项目顺利销售的重要原因。 大部分项目采用低价入市策略实现热销后价格上调，低开高走

核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主，两室主力面积85-98㎡ ，三室主力面积106-130㎡

核心竞争项目客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主，多为首置、首改刚需客户，价格敏感，对户型、配套、学区等较为关注。 目前房地产市场以刚需客户为主要支撑，核心竞争区项目以这类客群为主要目标客户

以来核心竞争项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内个别项目去化速度较快的重要原因。
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