金 碧 湖 畔 Ⅱ期 整体推广策略提报 8月25日 PART 1 市场定位 PART 2 产品定位 PART 3 客群定位 PART 4 策略执行 前 言 在前期推广筹划工作中，经过反复的探讨，双方达成一致意见对北区保持金碧湖畔贰期的案名不变；在今后的推广中继续以“稀缺纯独栋别墅”作为产品重要特性向市场推出 PART 1 市场定位 （竞争环境分析） 鉴于本案的区位与产品特性，选取了亚北别墅区、中央别墅区以及潮白版块一些与本案形成竞争的项目作为研究案例 亚北区域07年在售项目 亚北区各项目基本数据 今年亚北区总供应量为780套，其中新增供应量只有东方普罗旺斯和湾流汇，其他项目无新增供应量 东方普罗旺斯为千万以上项目对我们不构成直接竞争，湾流汇主要集中在2、3系产品，面积小，总价低，舒适度不够 亚北区域市场小结： ■ 07年新增供应量为151套，主要为2、3系产品147套 ■亚北区目前整体供应量为1987套，主要集中在2至5系产品，供应量最大项 目为纳帕溪谷和保利垄上，7系以上产品主要集中在东方普罗旺斯 ■销售均价区间主要集中在9085-13296之间 ■今年目前亚北区共销售301套，销售最多为湾流汇为104套，主要为2、3系产品，总价相对较低 中央别墅区07年在售项目 区域整体供应量 07年1-7月份供应量 07年1-7月份新增供应量 中央别墅区5、6、7系产品供应量占全部供应量比例的33。5%。供应量有限。4系产品占全部产品的20.1%，为最高。以龙湾、观唐贰期、格拉斯小镇为最。6系以上产品集中在丽宫、优山美地A区，对本案形成直接竞争。中央别墅区成熟的区域环境为以上项目加分 中央别墅区域市场小结： ■ 07年新增供应量为363套，产品供应呈两极分化，主要集中在3系、4系产品（共计132套）和8、9系（109套） ■中央别墅区目前整体供应量为1373套，产品供应呈两极分化，主要集中在3系、4系产品（共计895套）和9系（120套） ■3、4系产品销售均价区间在12000元-14000元 ■今年目前中央别墅区共销售354套，销售产品主要集中在3、4系产品（共计283套），总价相对较低 潮白河区域07年在售项目 1、区域整体供应量 2、07年1-7月份供应量 3、07年1-7月份新增供应量 07年1-7月份销售明细 本案所在区域主要竞争对手为纳帕尔湾，其产品主要集中在3、4系，为经济型别墅，经我司创作团队实地走访，该项目的楼间距小，密度大，虽以独栋冠名，但实际居住的舒适度远不如本案。销售状况也不尽理想，但因其总价低的原因，与本案还是构成了直接威胁 潮白河区域市场小结： ■ 07年新增供应量为109套，主要集中在3系、4系产品（共计109套） ■潮白河区域目前整体供应量为297套，主要集中在3系、4系产品（共计297套） ■3、4系产品销售均价区间在10800元-12000元 ■今年目前潮白河区域共销售38套 结论 A：以纯独栋产品特性强力打击目前风头正劲的伪独栋产品 B：本案的区域价值在短期内将得到迅速提升 C：本案目前的价格在市场中具备一定的竞争力 PART 2 产品定位 回顾项目SWOT分析 优势（S） S1：区域优势： 1）具备成为奥运第一局所的可能性 2）热点升值区域：随着奥运配套工程、顺义轨道交通的启动、新国展中心的开工建设，区域价值将进一步得到提高。 3）交通通达性好：机场高速、机场北线、京顺、京承、京平高速、李天路、通顺路将形成立体交通网络，拉近了项目与城市中心的时间距离，令其主流高尚生活区的区位优势进一步得到增强。 4）自然景观资源丰富：地处潮白河沿岸，潮白河即将蓄水，水系丰富绿意浓郁，拥有稀有的自然景观资源 S2：产品优势： 1）稀缺纯独栋别墅 2）单体：符合人居舒适要求的大面宽、短进深、全南向阳光户型 3）庭院：多重庭院，移步换景 3）面积：独栋主流产品，适度的面积及总价控制使之具备更高的客群感召力 优势（S） S3 配套优势： 1）引进蒙特梭利国际学校 2）双湖双会所 3）五星级酒店服务 W1：建筑形态非北京别墅市场主流产品 W2：项目缺少景观优势，社区内园林亮点不足 W3：周边高端项目较少，片区尚未形成高档居住氛围 劣势（W） 威胁（T） T1：产品形态：伪独栋、类独栋产品以小面积、低总价的特点对我们形成威胁。 如：纳帕尔湾、香醍漫步等 T2：区域威胁：中央别墅区与潮白别墅板块无论老盘推新品，还是新盘推出，这些项目无论从交通还是区域、市政配套来说，都比我们更加具有优势。 如：滟澜山等 T3：开发商品牌：本案开发商在市场中的知名度不高，建立信任度还需要时间。 如：保利地产 龙湖地产等 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看