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第一部分 项目定位在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。 -------南宁市城市近期建设规划（2001－2020年）
项目位于城市发展方向的主轴线上地块指标
地块指标: 宗地面积约85亩 容积率：2.644 地势平坦、坡度较缓 地面落差约为1-2米
项目所在地
紫 穆 园项目地块解析
项目优势
1、环境优势：小区绿化率高；一览紫江全貌；远离噪音干扰；
2、规模优势：总占地 249亩的高档高层社区，气势恢宏，彰显大盘风采；挺拔的外立面具有强烈的视觉渲染力，用鹤立鸡群于经济技术开发区；3、规划优势：架空绿地；半地下停车库；泛会所；室内室外游泳池；
4、户型优势：四明户型；一梯一户；户型面积与一期相比偏小，规避竞争；
6、竞争优势： 为经济技术开发区标志性建筑，具备品质上的无可挑剔；7、规划优势：南宁市“东进南移”的规划目标； 8、品牌优势：推广中将着力渲染品牌，企业品牌和楼盘品牌联动； 9、配套优势医疗配套金融配套生活配套 休闲、运动配套
紫江的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，挖掘其价值的前提下，必须找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系。项目劣势
1、教育配套有待于进一步完善；2、一期在产品和营销上均对项目有负面影响；3、物业收费可能偏高；
劣势化解
1、后继开发将弥补幼儿园配套，通过与周边的私立学校合作解决业主就学问题； 2、解决产品上的问题，追求营销推广与广告诉求务实； 3、通过项目形象的提升，使消费者认同；项目威胁点
竞争风险：蜀山三区当前正在开工建设的商品住宅560万，预计在下半年具备销售能力的的商品房1200万平方米，与全年的销售面积308万相比存在很大的悬殊，目标客户群分流严重；建筑形式单一，消费者选择余地不大，高层住宅还有待于市场的认同；2、市场风险：市场回暖时间具有不确定性，可能会在八月份提前回暖，也可能在开盘以后的一段时间；3、金融风险：年底个人住房贷款可能再次调息；
威胁点化解
1、在推广中深度挖掘项目卖点，与竞争项目进一步拉开差距，广告集中造势，缩短销售周期； 2、针对市场回暖的不确定性，采用措施如下：回暖提前，推广任务中关键为截流消费群；回暖在开盘后，通过广告造势将拐点拉到9.18 3、加快销售速度，尽量规避加息风险，迅速回笼投资；项目机会点
1、随着易初莲花超市、桐城购物中心以及青少年活动中心的投入使用，项目周边生活氛围的更加成熟，将进一步刺激消费者购买欲望； 2、会展经济是一个城市经济不可或缺的一部分，随着南宁市投资环境的进一步优化，城市建设的逐步发展，频繁的会展活动将为本项目的销售和出租注入无比的活力； 3、随着政务文化新区的落成，市政府迁址其周边配套将日趋完善（教育配套）

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目标客户群来源
1、周边的三资企业职工； 2、市区私营企业主； 3、广东一带投资客； 4、一期老业主访谈
目标客户群调研分析目标客户群特征描述
1、年龄在40岁左右； 2、家庭人口不多，一般为三口之家； 3、家庭年收入普遍在10-15万元之间； 4、该群体一般为私营企业主、银行、医院； 5、购房群体中南宁本地人与非南宁本地人各占一半，其中省外人士中来自苏杭及上海等地的居多；6、该群体的购房目的多以投资为主，兼有改善居住条件的需求；7、购房时比较关注紫江的特殊位置，追求良好的社区环境； 8、该人群涉交广泛，朋友介绍是其了解楼盘信息的主要渠道，其次为报纸广告(到紫江旅游发现楼盘，进而购买是其中不容忽视的因素)； 9、该群体日常交通工具主要以私家车或单位配车为主； 10、该群体热爱体育活动，平时喜欢旅游、听音乐； 11、该群体需要一个更加完善、人性化、周到化的物业管理服务，而且有把紫江当作“私家园林”愿望；12、该群体对产品的人性化要求较高，诸如，一期户型浪费严重、无空调摆放位置或分布不合理、无阳台或阳台位置不理想等

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项目的约束条件
项目销售前的时间过短，将会造成前期工作准备不充分； 花园作为项目的第一期，虽有成功的地方，但是负面还是存在，怎样解决好遗留问题将是后期的一大难题； 项目前期营销工作的错位，给现在营销工作带来了一定的难度； 前期项目以广西文化及风格的定位，脱离本项目的实际，在后期的扭转中会有一定的困难； 宏观调控的不确定，将给未来的市场带来很多的不确定性，这将对未来的营销工作提出了很高的要求。
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