深圳市龙华第三工业区 城市更新项目 中项评估 7月 ◇项目概况 ◇权属情况明细表 ◇权属种类及需提供的资料 ◇确权流程及相关部门职责 ◇举例说明 目录 项目概况 ■据委托方提供的资料及我司工作人员的前期摸底调查工作，统计如下：深圳市龙华第三工业区现有33个（户）权利人，有产权20户，无产权13户；土地面积约为236,776.03㎡，总建筑面积约为313,060.6㎡,具体详情如下： 其中办公楼29170.69㎡占总建筑面积的比例为8.91%；住宅51991.82㎡占总建筑面积的比例为15.88%；综合楼5124.31 ㎡占总建筑面积的比例为1.56%； 商业14541.61 ㎡占总建筑面积的比例为4.44%；工业 212232.1 ㎡占总建筑面积的比例为69.21%。 从初步调查的情况来看，改工业区以工业厂房为主，其次是以私宅、办公楼，商业、综合楼为辅的多元复杂的城市更新地块项目，今天，我司主要就其更新项目工作中确权工作可能遇到的拆迁补偿价值类型和确权工作的具体流程做一个说明，下面我们先讲拆迁补偿价值类型：大致分为土地类、商业类、住宅类、工业及配套类四大类。 由于权利类型决定拆迁物业的价值，也是整个拆迁工作中的难点和重点，在实际拆迁工作当中，拆迁对象一般分为有证和没有证两种情况，所以，确权工作的必要性和重要性，就显得尤为突出，实际工作中就是对有证的待拆除物业去相关部门核实产权情况；对无证的部分首先进行权利人的确定，再对待拆建筑物进行定性确权工作。确权工作是先行工作，也是重点工作，涉及到的相关部门有居委会、街道办、建设办、两规办、民政部门、国土部门等12个相关部门，涉及的工作量和时间会很长，关系到整个项目能否顺利推进的关键， 权属情况明细表 权属种类及需提供的资料 权属种类及需提供的资料 确权流程及相关部门职责 举例说明 例如：我司的先行评估调查项目美华金属制品公司。该公司位于龙华第三工业区b区，占地面积为9015.84平方米，建筑面积为8669平方米，容积率为0.96。土地性质为集体所有，地上建筑物为美化公司所新建，美化公司与村委签有50年的用地合同，剩余年限为15年。这类情况在工业区来讲具有代表性和重要性，如何处理该类物业的权属问题及补偿方案问题，就显得尤为重要。 在其他相关情况不是很明白的情况下，对该类物业的确权，我们采用两种不同的思维方式进行确权，下面一一说明： 一、房地合一的前提条件下进行确权补偿； 首先，前面我们以说到了各种类型权属需提供的资料及流程，需提供的资料我就不再重复说明了 在村委和美华公司达成一致意见的情况下，把土地及地上建筑物都确权给村委，首先对村委进行补偿，然后由村委对承租人美华公司进行补偿。 好处及优点：1、依据深圳市的相关惯例，权属为村委在两规罚款方面会有很大的好处，原来符合三来一补的相关企业在处罚方面很轻；2、提供的资料也会相对简单一些，只要村委出具相关的说明就可以了；3、报告通过相关的审计时也会变得简单；4、在补偿价格方面采用的是房地合一价，即我们通常所说的市场价格，价格相对房地分估价会更高一点，更有利于项目的开展； 不足之处：村委和美华公司达成一致意见比较难，主要是采用房地合一方式评估产生的高价比例分配问题。 二、房地分估的条件下进行确权补偿 依据相关规定及证据材料，土地的权利人为村委，依据深圳市城市化转地标准执行；地上建筑物，依据租赁合同及美华公司提供的相关资料确定地上建筑物的权利人为美华金属制品公司，依据相关政策，地上建筑物只能给予重置价补偿 好处及优点：1、双方权利清楚，界定明显，可减少对估价对象划分的争议；2、只要有合理的补偿价格，该举措会加快拆迁进度。 不足之处：1、采用房地分估时，补偿价格较房地合一价会低一些。2、在两规处罚方面，村委没什么影响，但美华公司可能因为违建等原因需补交的罚款会很多。3、在具体评估的时候，扣除的地价会较权利人为村委时多一些。4、较低的补偿价格，不利于双方达成一致意见，导致拆迁难。 三，专业建议： 在合法的前提条件下，建议采用房地合一的方式确权，这样在各部门盖章的时候会比较容易，提供的资料也会简单一点，在两规罚款是因为是村集体企业，处罚也会比较少；在最终评估时所补交的地价也会少，这样就有利于双方的利益最大化，更有利于问题的解决。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看