宁波地块考察报告 考察时间：.01.13～15 考察地块：江北区 英雄水库地块 北伦区 梅山岛 北伦区 春晓镇地块 考察人员：周世敏 白耀天 杲先鹏 英雄水库地块 1. 英雄水库地块地理区位 图中“A”所示位置即为英雄水库地块的所在地，隶属于宁波市江北区。 宁波市区至慈城镇（图中慈湖公园位置）的距离约15公里； 慈城镇至英雄水库的位置约6公里； 宁波市区至英雄水库的距离约20公里 江 北 区 英雄水库地块关联行政村 公有村 金沙村 南联村 五联村 英雄水库相关地块主要涉及4个行政村：南联村、五联村、金沙村、公有村。（如右图所示） 4个村落依山傍水而自然形成居住片区，拥有良好的自然风光资源。 当地的主要经济产业有：杨梅种植、毛竹种植、园林苗圃。另外还有少量的生产加工型工业企业 4个行政村中，南联村、公有村和五联村距水库较近，山水环绕，自然资源最好；金沙村距水库稍远，主要为山谷坡地，植被覆盖以毛竹为主 南联村 公有村 五联村 金沙村 英雄水库地块关联行政村 枯泽带 环英雄水库取景 南联村 公有村 较为理想的球场或开发用地 江北区区域规划前景 江北区以地处杭州湾大通道出口的优势为依托，实施高效、集约化的城市产业战略，力争到2020年形成“一心一轴三区”为格局，以循环经济为核心的生态产业体系。 “一心”即以城区中马、白沙、文教、孔浦四大街道为主体，包括甬江街道等部分地区构成的江北产业中心。该区域重点发展商贸物流、金融、信息咨询、研发设计等生产配套的服务业，完善城区房地产、餐饮零售、旅游、教育、文化、卫生、体育等服务业。 “一轴”即由庄桥街道、洪塘街道、慈城镇中心三点形成的轴线。以庄桥街道为中心的平原地区，重点发展冶金、机电、橡塑加工等行业；以洪塘街道为主体建成都市型农业生产基地；以慈城镇古城区为中心发展旅游和配套服务业。 “三区”即都市型农业产业发展区，指洪塘都市型农业产业中心，重点发展都市农业、经济林果种植业、蔬菜花卉种植业、禽畜养殖业及旅游业；生态型工业集中区，指宁波城市工业功能区和江北区投资创业中心，重点发展江北区生态工业；生态型旅游发展区，指慈城镇古城区与保国寺及周围山林，主要发展生态观光旅游服务业、经济林果种植业和特色蔬菜种植业 慈城在宁波都市圈的发展位置 中心湖 狮子山 慈城新区城市规划功能分区 慈城新区政府公示规划意向 宁波市政府不断加大对江北的基础设施建设力度，区域基础设施条件不断改善，带动了江北房地产业的快速发展，改变了江北区域内基础设施配套不全，庄桥、洪塘、慈城三镇的房地产开发以零敲碎打，规模小，档次低，配套设施不全，管理较为落后形不成气候的局面。 随着 “北岸琴森”、“外滩花园”、“同方杰座”、“塞纳丽景”、“天水家园”、“锦江年华”等中高档住宅小区的相继开发建设，为江北区的房地产开发拉开序幕，也使江北区的地块开发渐入佳境，宁动地块的“凯德汇豪天下”，日湖地块的“日湖花园”、“日湖琴云”、“湖景花园” “日湖家园”的高档住宅小区相继开工建设和城庄地块大型楼盘的推出，加快了江北区房地产业发展步伐。 经过几年的建设,一批楼盘相继竣工并获得各种奖项，“天水家园”、“北岸琴森”“天合家园一期”楼盘被宁波市建设委员会授予宁波市住宅开发项目“人居环境奖”；“亲亲家园”楼盘荣获“全国人居经典综合大奖”、“宁波市城市标志性楼盘住宅金奖”、“宁波标志性名盘”、首届“宁波市优秀规划居住区”、“宁波市十大绿色景观小区”等称号，江北“后来居上，最美最好”的居住环境已初见端倪 江北区房地产现状及前景 慈城镇距离英雄水库地块较近，因此该区域房地产市场最具参考价值。 该镇目前在售的楼盘主要为慈城新天地和慈湖人家。 慈城新天地在当地较具代表性； 慈湖人家为慈城镇属安置房，二手房价格约7000元/㎡ 重要信息： 慈城新区环中心湖、倚狮子山，定位为宁波港桥经济发展的桥头堡，将建成大宁波中心城区之一，目前万科地产和宁波城投已环中心湖区域取得房地产开发用地 江北区慈城镇典型楼盘价格水平 慈城新天地 联排别墅30-50㎡精装公寓商业街 英雄水库投资分析 1、江北区慈城板块规划发展前景已经明朗，市场空间较大，别墅类产品尤具发展价值。 2、慈城板块具有相当投资价值的区块为慈城新区和英雄水库，得利于新城统一规划，慈城新区投资风险可能相对较低，而英雄水库为独立区块，投资成本和风险可能相对较高，但投资价值可能相对较大。 3、环英雄水库地块中，开发资源最好的是公有村，其次是南联村，次之是五联村，金沙村最差，但当地政府也不太可能将资源最好的地块单独转让，而我司亦不应该单独取得资源较差的地块。因此，对于英雄水库环湖地块的选择思路建议如下：① 由于资源景观资源缺乏，不可单独选择金沙村或五联村；② 可以参考的优选意见排序：首选 —— 公有村＋五联村次选 —— 南联村＋五联村③ 由于金沙村面积大、拆迁量大、离湖远，开发经营的投入产出比最低，若要考虑选择金沙村地块，建议将整个英雄水库可开发用地整体拿下、整体规划、整体开发、整体运营，该思路可参考碧桂园在紧邻南京的安徽和县如山湖城项目的开发模式。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看