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第二章、市场环境分析
第一节、烟台房地产市场
烟台房地产从1985年房改试点以来，经历了萌芽、起步、发展到现在相对成熟的阶段，人均居住面积从7.4平方米增加到的20平方米。同时，房地产开发层次也逐步提升
目前，烟台房地产市场主要特点有：
开发业态从单一向多样化发展。传统住宅主要为多层板楼，现在则是高层和小高层的公寓、豪宅、别墅、普通住宅、写字楼、商铺等建筑形态并存，SOHO、LOFT、旅游、教育、体育、景观等地产新概念更是层出不穷，开发商也经历了从卖房子、卖地段、卖环境，到卖生活方式和居住文化的转变
当前烟台置业主流是年轻居住群体和中年投资群体。目前，买房结婚的年轻人、住烟外来人口、本地和外地投资者，共同组成了烟台庞大的房地产消费市场。住烟外来人口达34.02万人，占全市增加人口总数21.87%。烟台市仅迁入的人口就达8.06万人，外地购房者占到了烟台房市30%
，政府加大土地供应力度，房地产业未来竞争更趋激烈。截至11月底，烟台国土资源局公开推出土地为78宗，流拍土地2宗，出让宗地比增加35宗；土地出让面积为9232427㎡，同比增加281％；规划建筑面积15246073㎡，同比增加277％；平均单宗土地面积约115448㎡，同比增加110％
开发商品牌意识、竞争意识、客户意识、服务意识增强。异地开发商入烟，房地产业竞争加剧。在产品趋向同质化的情况下，许多烟台房地产开发商创建出自己的品牌：万泰、华信、银和怡海、祥隆、万光等，在业界和消费者心目中形成良好的形象
第二节、南郊市场分析
市民对“南郊”的理解不断向南伸延：1996年前后，市民心中的南郊是指市委党校、小东夼一带；2000年惠安小区建成，市民将惠安小区以南定为南郊；鸿运汽车城建成，南郊的理解延伸推到了黄务立交桥
以黄务为圆心的城市次中心——南城逐步凸现。根据烟台城市总体规划，南郊将发展成综合性、生态型新区。目前，南郊房价与烟台其他区相比，有着较大的差距，部分工薪阶层愿意在此安家置业。南郊房产升值潜力巨大，投资者纷纷在此投资
受位置、配套、整体环境限制，南郊楼盘以中低档为主，整体品质有待提高。随着汽车南站、青年南路、通世路、红旗路等市政项目的建设，交通不便的状况将逐步改善，教育、医疗、金融、娱乐等生活配套的完善，使南郊作为未来城市副中心的吸引力越来越大
第三节、消费者分析
家家有房才能构成一个完整的家的传统观念，促进了房地产的繁荣
消费者日渐成熟和理性，对开发商提出了越来越高的要求。消费者购买房产时不再单纯注重价格因素，开始综合考虑房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平、交楼期限和房产证等因素。由单纯考虑地段、环境，转向对教育、医疗、购物、健康、休闲等方面的综合考察
房产消费需求呈现出多层次性，并越来越注重个性化和多样性。不同消费者在地域、业态、风格、户型、面积、景观、社区文化、配套、装修、物业等方面的要求存在较大差异。消费者购买时都会首先定位，选择符合自己收入、层次、风格的楼盘。每一种选择，都是消费者的自我延伸
房地产银行按揭制度、住房公积金、住房补贴的推行，使多数人顺利购置新居，刺激消费者轻松买房，越来越多人成为“负翁”
第四节、竞争对手分析
本项目地处南郊，南郊现主要项目有位于初家、夏家之间的山水龙城、下曲家的馨逸苑、东珠岩的现代山水田园、东陌堂新区，比较如下：
项 目
现代山水田园
东陌堂新区
馨逸苑
山水龙城
本项目
建筑面积
（万㎡）50
40
100
42
销售进度
在售、现房
在售、期房
在售、期房
在售、期房
期房
户型面积（㎡）
70---120
70--113
60---120
80---130
60---100
起始价格（元／㎡）
2380
21
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