海城兴惠地产 “御景尚品”项目品牌策略 与推广包装方案 2012-5-13
目 录
第一部分 项目数据梳理 第二部分 项目定位 第三部分 整体营销策略 第四部分 策略实施宗旨 第五部分 策略实施重点 第六部分 阶段部署构思与执行要求 第七部分 营销工作流程表 第八部分 媒介推广思路 第九部分 促销SP活动策略 第十部分 公关PR活动策略 第是一部分 费用预算 第十二部分 总结
第一部分 项目数据梳理
1、项目名称： 海城《御景尚品》楼盘。 商业街叫做《御景新天地》。 2、地理位置： 项目位于海城市响堂管理区新立桥南红光及箭楼地块，周边四面沿街，交通方便，目前是海城市家居、建材、五金等商品集中的区域，周边新立住宅较多，商业氛围较浓。 3、地块四至： 项目北面为滨河西路，东面为新规划的新立路、西面为新规划的永新街、南面为规划中的道路。 4、土地性质： 商住用地，使用年限为70年（部分为商业用地，使用年限为40年）。 5主要规划指标 土地面积：294000平方米。用地性质：商住用地。 6、用地使用强度： 建筑密度：≤40%；容积率：≥2.0且≤2.5； 绿地率：≥25%

7、地块数据： 地块一：总建筑面积约为150000-170000平方米； 商业面积约65000平方米（门市房面积约为41417平方米、快捷酒店5000平方米，商业会所4500平方米，回迁商业14083平方米）； 住宅面积105000平方米（小户型住宅面积5000平方米，普通住宅由多层、小高层组成共100000平方米） 共约为970户； 地块二：总建筑面积约165000-200000平方米 商业面积22500平方米； 住宅面积177500平方米，共约为1723户； 地块三：总建筑面积约为169000-235000平方米； 商业面积30000平方米； 公建小学建筑面积6000-8000平方米； 住宅建筑面积约197000平方米，共约为1913户

8、周边配套设施现状；
政 府：项目北侧两座大桥开车15分钟到达市政府； 开车5分钟到荒岭街道办事处。 教 育：项目在西南角有3年幼儿园和6年小学。还有海城私立同济小学，海城同济中学以及辽宁广播电视大学海城学院。 医 院：项目北侧有世康大药房，东侧开车过新立桥行驶10分钟有妇儿医院。 银 行：项目北侧有海城商业银行、农业银行、中国信合等几家银行的办理处

9、环境分析：
区域环境：地块周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好，关注度大大提高。 居住环境：交通条件便利通达，人流量大、车流量大。 景观环境：项目东北侧有海城的母亲河---海城河，享有景观优势。 商业环境：附近是建材一条街，聚集家居建材行业的各个商户，包括餐饮行业商户

第二部分 项目定位
1、形象定位 公寓：双城中心的生活坐标
未来商业配套的酒店、商业街、购物广场、会所四大功能联动发力，形成巨大的生活和居住的磁场，充分发挥城市综合体的魅力与国际生活方式的接轨，所以本案公寓的区位将成为新城与旧城中心生活的新坐标

住宅：海城名校学府国际社区
2010年，海城蝉联“中国十大最具幸福感城市”，幸福感主要来源于城市生活的便利性和丰富性，特别市海城对于社保体系的完善和社会基础教育的发展，所以我们的住宅要体现出教育和生活保障的高品质配置，突出我们主要学府优势和综合体配套优势

商业：海城首席综合体
全市地区生产总值、财政一般预算收入、全市税收收入等各项经济指标都实现了大幅增长，更多的就业和外贸投资呈现突飞猛进发展，形成了中高端购买力和生活群体消费，所以定位成为首席生活类型的综合体，更加亲近中高端的人群进行选择性购买

2、产品定位
公寓：海城首席综合体顶级商住公寓 卖点：商住共用，综合体顶级公寓 住宅：新古典主义都市风格的高端亲水生活住宅 卖点：都市风格，高端物业，园区景观亲水系，生活配套 商业：现代简约建筑风格的高端品味生活休闲街 卖点：简约建筑，高端品味，生活休闲体验街
3、价格定位 目前海城区域房地产市场价格不断走高，在价格不断提升的过程中要以价格策略来促进房屋的销售。御景尚品项目本阶段主要运用了三种价格策略，一是阶段提升策略；二是差异定价策略；三是特定房源特价销售。
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