汇景新城中心营销推广 实操方案 一、新政下的房地产市场分析 通过 “927”紧缩房贷对市场的影响和厦门市场的反映分析，为项目推货的可操性找到了依据，同时为商铺找到了客户群，为住宅找到了类比对象。供操盘参考 我们的阻力 市场因素：新政出台，紧缩贷款，加大客户资金压力 “927”紧缩房贷，增强市场调控预期 9月27日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，旨在遏制投机炒作，防范房地产市场金融风险。 政策核心内容： “对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍” 。 政策主要目的：一方面，向市场传递中央遏制投机炒作、稳定房价的宏观调控的信号，为黄金周楼市降温。另一方面，旨在控制银行房贷金融风险，防范于未然 首付——增加 月供——减少 利息——增加 购房门槛提高 调控预期增强 整体需求被挤压 购房欲望受抑制 后续新政、加息隐患，客户观望气氛浓郁 加息预期仍然浓重， 自3月以来央行已加息五次，预期未来加息压力仍然比较大，同时，在宏观经济过热的情况下，央行将有可能在年内调整“小步快跑”的策略，通过提升加息的幅度，增强调控效果； 3月18日 5月19日 7月21日 8月22日 9月15日 0.27% 6.39% 0.18% 6.57% 0.27% 6.84% 0.18% 7.02% 0.27% 7.29% 加息日期 加息幅度 调整后一年 期贷款利率 受9.27房贷新政影响，10月份厦门房地产市场提前“入冬”，商品住宅成交量明显减少。11月成交量略有回升。厦门市11月份商品住宅成交量为30.80万平方米，2205套。 在商品居住用房户型面积方面，以成交套数来分析，80-90平方米户型成交最多，共596套，占成交面积总数的16.57%；以成交面积来分析，比例最高的是144-188平方米户型，成交534套，占成交面积总数的27.09%。大于180平方米的有139套。120-144平方米的有455套，这三者加起来占总销售面积的57.25%。相比10月，大户型的商品居住用房比例下降13.75%，但仍是目前楼市销售的主力军 从厦门市2007年1至11月商品居住用房分户型销售情况看，120至144平方米和144至180平方米户型所占比例最大，分别占总量的23.99%、22.881%，180平方米以上的户型占总销售量的15.94%，100至120平方米户型占总量的比例为11.25%，其余各户型所占比例均小于10%。 从购房人群分布来看，今年前11个月，厦门本地人购房面积占购房总量的47.10%，外地人占总量的52.09%，外地购房人群中，福建省内占大多数，占总量的38.10%。从购房均价上看，境外人士购房价最高，每平方米均价11007元，外省市人群购房均价最低，均价每平方米8522元 厦门房价影响 12月，厦门住宅总成交1716套，住宅签约面积200787.19平方米，总成交金额22.7亿元。住宅均价11307.49元/平方米，比上月上涨11.69％。其中，岛内住宅均价16372.05元，上涨15.59％，岛外住宅均价6670.64元，下跌9.90％。 12月住宅成交量创下了今年下半年厦门住宅市场成交新低，1716套，在全年各月份中排名倒数第三，仅比2月和4月略高。 本月的住宅成交与上月各区均有领头楼盘成交过百、多点开花的情形形成鲜明对比，岛内外六区中，仅思明和集美两区成交量上升，其余四区纷纷下跌。 本月仅有3个楼盘成交过百套，分别来自集美区的夏商·大学康城二期、乐活小镇和思明区的海峡国际社区，是本月住宅市场的主角。 交易量全年第三低，房价却是全年第三高。12月全市住宅均价再度上扬，11307.49元/平米，比上月上涨11.69％，仅比今年6月和10月低。岛内价格上涨是主要原因，特别是思明区，涨幅将近30％，创下该区全年新高。同时，岛内住宅均价也创下今年最高记录 说明:1、从单价和套数分析，低价位、小户型、自住型客户为主 2、从总金额分析，市场仍有相当的购物能力和欲望 从对海峡国际社区、阳光世纪广场、鲁能领秀城、蓝湾国际、万科金域等的单价、金额和套数分析，仍有相当的实力客户； 此部分人群的投资特点与我项目商业投资客实力接近 从片区位置和单价分析，可将大唐世家列为住宅竞争研究对象 资源客户 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看