泉城前所未闻的极致奢华梦想 保利·海德公馆整合营销推广报告
谨呈：保利山东置业有限公司
2010-11
2011，缘起海德公园……
英国最大的皇家公园。位于伦敦市中心的威斯敏斯特教堂 (Westminster Abbey，即西敏寺)地区，占地360多英亩，原属威斯敏斯特教堂产业。十八世纪前这里是英王的狩鹿场。16世纪，英王亨利八世将之用作王室的公园。查理一世执政期间，海德公园曾向公众开放。1851年，维多利亚女王首次在这里举办伦敦国际博览会

海德公园—英国人文名片
保利·海德公馆，源自海德公园的皇家气度！ 建筑与园林的融合、大气与尊贵的交错，这一切都不足以涵盖她的豪迈……
保利·海德公馆，天赋之地，生而高贵！ 她是百年洪楼掩映下的绝唱。执著的渴望，热烈的眼神，在她的周围汇聚、再汇聚……
保利·海德公馆，极目中国的峰顶豪宅！ 极致奢华的的品质历练，给了她傲视天下的形象，群贤奉招的气场……
Unit of measure
* Footnote Source: Source
保利·海德公馆——划时代产品 泉城豪宅格局会因此而改变！
报告提纲
海德公馆价值体系梳理目标—我们对目标的理解项目形象定位营销策略总纲营销策略执行项目目标理解
企业目标： 济南城市豪宅名片； 保利山东置业成为济南豪宅专家。 项目目标： 形象：打造城市顶级精装豪宅； 价格：树立济南豪宅价值标杆。 营销目标： 2011年一期实现销售率90%, 销售面积10.3万平米，实现总销售额15亿。 （实收均价按1.5万/㎡测算） 2011年首次开盘销售8个亿，创造济南单日销售额纪录

目标分解
均价目标15000起，两室面积99.3平米、 112平米，总价最低150万起；三室面积130—184平米，总价区间195—276万；四室面积159—292平米，总价区间238—438万
2011年开盘销售300套，销售额8个亿，创造济南单日销售额纪录； 年底目标一期基本清盘，保底实现90%销售

利用本项目为平台，通过项目品牌运作， 奠定并提升保利山东置业在精装修豪宅领 域的影响力，为该类产品的其它区域复制 开发打下基础
海德公馆定位济南一线豪宅，单价和总价均较高；宏观政策不明朗，存在一定的政策危机（项目需要实现远高于当前市场豪宅项目的销售速度）
保利山东置业在济南已成功开发保利芙蓉、 保利花园，但均为中高端项目，在精装修豪 宅领域品牌领导力不足。 （需要对品牌形象进行提升）
价格目标
速度目标
品牌目标
现状：片区房价最高为富翔天地9000元/平，济南在售豪宅万达公馆（精装）14000-15000元/平，235-290平（三房、四房）（项目实现预期价格存在一定 难度，难度集中在偏刚性高价两房）
价格目标 济南一线豪宅， 价格相对较高
核心目标： 通过整合推广、现场展示和销售组织，树立济南豪宅第一形象，创造济南第一影响力，打造项目高速、高价、高形象的专属营销模式

目标界定
销售目标 超出当前豪宅 市场平均销售速度
品牌目标
项目品牌运作，奠定并提升保 利山东置业在精装修豪宅领域 的影响力

报告提纲
海德公馆价值体系梳理目标—我们对目标的理解项目形象定位营销策略总纲营销策略执行平面豪宅价值体系
产品价值
精 装 修
会 所
公 共 部 位
规 划
户 型
材 料
工 艺
新 技 术 设 备
立 面
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
布 局 与 主 题
私 密 性
用 材 与 工 艺
设 计 团 队
装 修 品 质
装 修 用 材
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
经 营 管 理
会 所 规 模
车 库 大 堂
架 空 层
安 防 智 能 化
家 居 智 能 化
地段价值
营销价值
城 市 配 套
景 观 价 值
区 域 配 套
区 域 发 展
区 域 定 位
区 域 交 通
服 务
圈 层
品 牌
物 业 服 务
销 售 服 务
营 销 策 略
项 目 影 响 力
销 售 速 度
客 户 忠 诚 度
销 售 价 格
服 务 内 容
毛 坯
其 它 服 务
配 套 价 值
商 业 配 套
学 校 配 套
医 疗 配 套
人 文 配 套
人 文 景 观
自 然 景 观
城 市 景 观
园 林
面 积
主 题 与 特 色
其 它 配 套
世联地产研究模型——高端项目价值体系
依照平面豪宅价值体系，深刻挖掘本案价值，构建海德公馆豪宅价值体系
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