20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现

20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传

在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟

2、Loft定义
（1）Loft概念
Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”

Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局

Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征

（2）类似产品概念
Soho—— Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间

3、北京Loft发展轨迹
2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后

2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不多

2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范

2008年，Loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）

4、Loft政策法规（北京地区）
2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算

物业类型
层高（米）
住宅
≧4.9
办公
≧5.5
商业
≧6.1
二、北京Loft产品现状情况
1、Loft产品分布
（1）北京Loft楼盘分布
项目名称
区域
轨道交通
均价（元/㎡）
价格区间
璟上璟
西五环至六环，石景山区阜石路与杨庄东路交叉口东南角
紧邻地铁1号线
16800
79.5万元
美利山
东四环与五环，朝阳区百子湾东里
规划轻轨7号线与轻轨10号线
13000
60-85万元
东阙都
东北二环至三环，东城区东二环东直门桥往东200米路南侧
地铁2号线、城铁13号线
41600
200-332万元
合生·麒麟社
北四环与五环，朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处
规划中的地铁13号支线、14号线
待定
（面积130-150㎡）
智地·钻河公馆
西北二环至三环之间，海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧
地铁2、4号线，轻轨13号线
23000
92-184万元
天鹅湾
东三环至四环，朝阳区朝阳北路与朝阳路之间
无地铁
20000
72-180万元
金地名京
东四环至五环，朝阳区四惠桥东北侧
紧临1号地铁四惠站
24500-28500
150-260万元
尚城
北五环外，昌平区回龙观北3公里
城铁13号线龙泽站向北3公里
11000
36-74万元
（2）Loft区域分布特征
①多数Loft楼盘紧邻地铁交通沿线，周边通达城市的多条公交线路，形成了发达的立体交通网络，出行通达便捷，
②地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域，
③一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善，
④分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域

2、Loft价格
根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征，大部分项目总价区间为70-100万元

Loft的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数Loft项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别。很多Loft项目是以低总价锁定目标客户群

市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，这种产品的价格，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出17%-60%

所以，Loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了Loft产品导入市场的有力销售法宝

楼盘名称
Loft均价（元/㎡）
平层均价（元/㎡）
价格差异比例
金地·名京
24500-28500
19500
26%-46%
天鹅湾
20000
17000
17.6%
智地·钻河公馆
32000-37000
23000
39%-60%
三、Loft产品特性分析
1、户型种类
开敞式户型
类似SOHO的概念，空间完全开放、无分隔，层高在2.95米左右

楼中楼户型
一户居室中层高达到4米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控制在2.2以内，不计入建筑面积。从几十平方米到上百平方米不等

2、户型要素
Loft作为一种细分产品，具有以下独特的户型元素

①层高
Loft的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积

也就是住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效

②空间
Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥

③隔层
Loft刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔

当Loft到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔，隔出来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔

当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左右，分两层非常的为难，当上层不够2.2米就非常压抑

Loft的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素

④楼梯
Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不同的产品品质

3、户型功能分区
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