马家堡三期项目市场研究及产品定位报告 本案（东区）定位概要 市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区” 建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。 南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。 本案（西区三角地）定位概要 市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓” 在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。 马家堡三期整体价格定位 按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积 37.62万平米，销售均价6200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。 纲要 一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期 项目区位 本项目地处马家堡板块------南城的成熟居住地段之中。 本项目地处丰台区马家堡西路东侧，西距规划中的地铁4号线（北宫门－马家堡）约1公里，北侧距离南三环辅路约200米。 本案 地块形状 马家堡三期地块分为东区和西区两部分 东区地块东至规划中的马家堡路，西到马家堡中路，北临马草河，南至康复中心宿舍北墙 西区地块西临马家堡西路，南侧为规划调整后的马草河北岸 马家堡三期规划指标 纲要 一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期 北京市2004—2005年房地产价格走势 从数据表上看，北京市房地产价格在2003年至今保持着稳定增长的趋势； 当前的宏观调控政策主要是打击房产投机行为，北京房市投机氛围较弱，受政策影响相对较小。预计房价会继续保持稳定增长的态势。 丰台区2004---2005年房地产价格走势 从数据表上看，丰台区房地产价格在2004年至今基本保持稳定增长的趋势；区域的房地产价格正好成为南城是北京热点区域的验证； 至2005年5月，丰台区的全区房地产整体均价已经达到5515元/平米，与2004年同期4454元/平米的整体均价相比，上升了近1000元/平米。 区域整体优势 马家堡板块----位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西 路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。 三点一线发展格局---丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这个线构成的 “三点一线”，正是丰台“一五五”发展战略的重要步骤。而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。 整体规划优势提升区域价值-----政府将南城定位成京城“居住区”，随着连接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马家堡区域价值。 价格优势带来升值空间-------房地产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低2000元/平方米左右。 区域发展特征 南城的区域认同感不强 服装，建材产业聚集 三环四环之间，环线交通便利 多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善 低价格，高品质，造就巨大升值空间 交通 区域认同感 区域产业 升值潜力 现有住宅 现有住宅建筑密度较大，多为塔楼 房屋讲求实用，强调实用率 区域调研范围界定 研究范围 东至南苑路 南至南四环 西至京开高速 北至南三环 区域住宅项目搜索 在售及待售项目列表 在售及待售项目开发规模 该区域项目的总建筑规模普遍偏大， 有9个项目总建筑规模超过20万平米。 项目建筑形态 建筑类型多数同时包括板楼和塔楼两种产品，但在规划布局上相对独立。 在售项目-板楼价格 板楼价格集中于5000－7000之间，近一半项目的价格超过6000。 在售项目----塔楼价格 塔楼价位集中于4500－－6000元/平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价6500元/平米，其建筑形式为塔板结合的塔楼部分。 区域潜在项目 案名：亚飞 西马金润家园附近 板楼 预计售价6000元/平米 供应量不大，约10万平米 由首座绿洲同一开发商鑫华利苑房地产开发有限公司。 本案 区域潜在项目 区域房地产市场发展与走势分析随着南城规划发展的进一步向前推进，区域房地产市场一直呈现上升趋势；星河城由起初4000元/平米的起价至当前6500元/平米以上的售价就是最好见证；从数据来看，目前此板块主要以中低档房产供应为主，讲究实用性，强调得房率；区域内开发的住宅产品多数都是大盘项目，开发规模均在20万平米以上。