大盘开发的思考 目录Part 1 地产周期对大盘的影响 地产周期理论中原认为土地的价值反映的是人类利用土地的效率，因此土地的价值是一致趋于上升的，而 土地的价格受经济的影响会出现波动，表现为地产周期 随着文明的进步，一个城市利用土地 的效率不断提升，城市的成熟度代表 了这个城市土地的价值 土地的价格是市场经济中买卖双方博 弈的结果，博弈过程中的双方对未来 的预期和投机心理使得博弈时的价值 标杆往往脱离真实的土地价值，导致 价格与价值不一致，在市场经济自我 调整滞后性的影响下， 表现为价格始 终围绕着价值上下波动 香港上一轮地产周期 说明 客户类型结构地产周期中的不同阶段对应着不同的客户类型结构，理解客户类型结构和其背后的驱动因素， 是根据市场表现做出决策的科学依据 复苏期 高涨期 危机期 萧条期 地产周期中客户类型结构及信心变化 说明 自住客的首要置业目的是自住，高企 的房价相反会抑制其购房动机 投机客是市场中的投机份子而并非专 业的投资客，其投资目的受房价的诱 惑变得非理性，往往在危机期被套牢 长期投资客看重城市化进程带来的物 业升值，在萧条期往往抄底购入 短期投资客对房价最敏感，追求理性 的短期利润 弹性需求 刚性需求 自住客 投机客 长期投资客 短期投资客 产品类型结构地产周期中的客户需求的变化同样影响着产品供给， 复苏期 高涨期 危机期 萧条期 自住性产品占绝大多 数，以小户型和功能 紧凑型产品为主 大面积、稀缺性产品 成交火爆 主要以自主性产品为 ，主投资性产品开始 在市场上成交 自主性和投资性产 品均开始大量增长 营销方式演变在地产周期的不同阶段，地产营销的策略和方法都有所不同 目录Part 2 城市化进程对大盘的影响 城市化进程大盘开发与城市区域新城镇发展的关系密不可分，因此我们要用城市发展的眼光来看待大盘的 开发与持续运营 自然演变 人口规模、年龄结构、家庭结构、生 活方式、文化积淀等 自然演变是社会自发演变的过程 产业演变 产业结构变化、产业层次升级、产业 的空间聚集、新兴产业发展等 产业演变是经济带动的演变过程 规划演变 产业结构变化、产业层次升级、产业 的空间聚集、新兴产业发展等 产业演变是经济带动的演变过程 研究方向我们主要从大盘的内外两方面来研究城市化进程对大盘的影响 产业 属性 配套 属性 规划 属性 自然 属性 结构 属性 人文 属性 酒店 公寓 写字楼 商业 住宅 外部研究 内部研究 主要研究大盘所在城 市、区域的城市化进 程对大盘运营环境的 影响 主要研究大盘内部各 种类型物业的交互发 展对大盘后期运营的 影响 阶段划分将大盘的所属区域的城市化进程划分为四个阶段，从每个阶段的特性去研究大盘的分期开发 的策略和方法 衡量指标我们从大盘的内外部两个方面来衡量城市化进程对大盘成熟度的影响 内部指标 外部指标 住宅的入住率 酒店的入住率 公寓的入住率 商业的业态成熟度 写字楼的使用率 项目所在区域的规划 项目所在区域产业发展现状 项目的配套完善情况 周边建筑物的发展情况 项目的边界发展价值 辐射半径大盘辐射半径是指导大盘分期开发的重要参考依据 辐射半径 主要从大盘规模、运营现状、区域 发展、配套情况等几个方面来衡量 大盘的辐射半径 阶段特性研究封闭阶段 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 客户变化 产品变化 数量 二次置业 首次置业 面积 城市化的不同阶段客户和产品都呈现出不同的特点 目录Part 3 开发模式 大盘开发模式大盘开发投入资金大、持续周期长，因此要从战略高度来审视开发模式 战略选择 主题社区 教育资源 产品创新 产业嫁接 景观资源 实施差异化战略考虑 企业自身资源 地块自身属性 产品设计能力 营销推广能力 差异化战略 集中化战略 成本领先型战略 实施集中化战略考虑 项目所在区域是否存 在足够大的市场 这个市场的竞争程度 如何 实施成本领先战略考虑 企业的产品生产能力 企业的财务运营状况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看