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市场环境方面
2012年四季度以来合肥土地市场的持续升温，带动了其商品房价格的上涨，作为省会城市的合肥目前全市均价为6810元/平米，城市商品房均价明显低于周边其他省会城市。说明合肥房地产市场比较稳定，市场泡沫成份较少，供需比结构比较合理。且通过对周边项目的调查和了解，一般住宅项目的开发风险较小，产品的去化率和去化周期都在合理范围之内。因此，项目住宅部分的开发风险可控，具有可行性
规划指标方面
高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。但3.5的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以“短、平、快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动
投资收益方面
当土地价格为600万元/亩的情况下，项目税后利润为16488万元，利润率为9%，项目投资收益水平较好，财务上具备可行性。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为2.5亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.3581亿元
项目的投资收益和开发风险主要还是取决于土地成本，通过运作降低实际土地成本支出是项目成功开发的关键
建议
土地方面
目前该土地由蜀山区区政府定挂给某开发商，但该开发商由于开发资金问题无力开发项目，表示愿意以600万元/亩左右价格转让，我司可在近期尽快与开发商负责人商谈，争取将土地成本在600万元/亩的基础上，给予10%-15%的地价优惠，并能够给予项目建设用地的分期获取和土地价款的分期支付。降低开发风险，提高项目收益
项目开发
该项目开发如能实现土地分期获取和价款分期支付，建议采用分期开发的方式，降低初期土地成本的支出，通过分期开发来滚动利用资金，以缓解项目初期的资金投入压力，降低项目的财务成本支出
项目分析
土地市场分析
2011年至2013年全市土地市场情况
根据合肥国土统计数据显示， 2011年合肥土地市场以拍卖、挂牌形式成功出让土地58宗，出让总面积4408.243亩，成交总金额为约合128.73亿元。2012年全年成功出让土地83宗，出让面积10626.359亩，成交总金额约合为267.563亿元。2012年合肥卖地总收入同比上年128.73亿元上涨138.83亿元，涨幅达到51.8%
随着土地市场的持续回暖，截至2013年4月底合肥共计出让28宗，成交面积达到 1948.681亩，成交金额约为99.85亿元。其中今年3月21日的土地拍卖会，滨湖区、瑶海区、高新区的三宗地引发了房企的激烈抢购，保利地产独揽其中两块地成最大赢家，位于南宁路与金斗西路交口的滨湖区BH2013-01号地块总面积为293.36亩，规划用途为商业和居住，经过保利、国贸、中环等房企近40分钟的竞拍，最终被保利地产以613万/亩摘得，总价17.98亿，地面价9194.5元/平米，溢价率为42.5%。高新区JH-2地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以1207万元/亩的价格拿下该地块，楼面价高达3771.6元/平米，溢价率为141.4%
特别是4月27日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共1038亩16块土地出让，其中庐阳区N1304号宗地与合肥政务区ZWQTB—041地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍的企业达到11家
合肥庐阳区N1304号宗地最终由融侨集团以520万/亩竞得，该地块为226.65亩商住地，总价11.78亿，地面价7800元/平，楼面价3000元/平，溢价率高达92.6%。政务区ZWQTB—041地块最终由文一集团安徽瑞泰置业以800万/亩价格成功摘得，该地块为政务124.36亩居住用地，总价9.948亿，地面价11999元/平，楼面价4285元/平，溢价率高达77.8%
2013年开年以来合肥土地市场持续升温，3月和4月的土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，多数地块溢价率超30%以上，土地市场的火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高
项目区域土地市场情况
2011-2013年项目周边区域土地出让一览表
月份
地块编号
土地座落
面积(亩)
规划 用途
容积率
成交价(万元/亩)
成交总价(万元)
受让人
2012年9月
W1204
蜀山产业园振兴路与井岗路交口西南侧
150.03
居住
1.0＜R≤2.5
429
64362.87
安徽大富房地产开发有限公司与安徽富广投资有限公司联合竞买
2013年2月
W1301
蜀山区长江西路与潜山路交口西北角
41.56
商业、居住
1.0＜R≤3.0
850
35326
安徽骏誉投资置业有限公司
从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交2宗地块。其中今年2月成功出让的W1301地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到850万元/亩，不作为本项目土地参考价格。2012年9月出让的W1204地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到429万元/亩，地面价6436元/㎡，楼面价2574元/㎡。该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项目地块位置优于W1204地块，并且未来合肥地铁2号线湖光路站位于项目内，预计本项目地块价格约在600万元/亩左右
市场供需分析
全市供应分析
据当地房产管理局数据截至2013年5月中旬，合肥商品房可售套数为126233套，可售面积为997.17万㎡。其中：住宅套数可售为44702套，住宅面积可售面积为481.53万㎡
2011年至2013年共计成功出让成交约合16983亩，按照平均商住比4：6，平均容积率2.8计算，未来三年内商品房市场新增供应量为3170万㎡，住宅约为1902万㎡
按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为4100万㎡，住宅供应总量约为2383万㎡，年均市场住宅商品房供应量约为794万㎡
全市需求分析
2010-2012年商品房销售情况
2010年
2011年
2012年
住宅销售面积
863.86万㎡
1066.31万㎡
1117.33万㎡
商品房空置面积
128.01万㎡
180.43万㎡
190.68万㎡
住宅空置面积
65.72万㎡
115.35万㎡
据统计，2010年住宅商品房销售达到近900万㎡，2011年约为1066万㎡、2012年约为1117万㎡，10-12年商品住宅年均去化率约在1027万㎡
由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为2383万㎡，年均市场住宅供应量约为794万㎡，年均市场住宅需求约在1000万平方米。从市场供给与
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