海上名邸策划报告 8月 看大势 · 知区域 · 察板块 大 势 背 景 研判一 整体市场：全市住宅供求 开发商惜售· 客户需求释放 · 价格上扬 宏 观 面 大势向好，稳步走高 政策走向 研判二 政策回顾 “十七大”临近，关心国计民生、开好“十七大”已成为近期党和国家政治生活中的重头戏。 近年房地产调控收效不明显，如何关注民生、调控房价很有可能已经成为本次“十七大”的焦点之一 可能出台政策 宏观政策的目的着力于解决民生问题，即主要针对中低端市场，除物业税政策外，对本项目影响较小 着力于民生 .着重于执行 体现和谐 政 策 面 政策前景比较稳定 前景谨慎乐观 区 域 走 势 研判三 区域市场：徐汇住宅供求 住宅存在需求 · 成交外扩致使价格稍有回落.中心区域供应稀缺 区 域 面 区域需求有支撑 · 前景较乐观 板 块 状 况 研判四 内环 中环 本项目 竞争区域：徐汇内中环间区域 强销项目不多，成交集中 竞争市场：在售项目分布 尾盘项目多，有效供应少； 区域内目前： 板块市场：板块价格沿革 竞争市场：在售项目概况 竞争市场：主力产品特征 100 150 200 250 300 350 400 竞争市场：主力总价分布区间(万元) 160 280 135 210 180 340 150 225 本项目 徐汇临江豪园 百汇园 中海瀛台 竞争市场：客户来源区域 徐汇 浙江 闵行 其他 徐汇区域客户为主 竞争市场：客户年龄结构 25 - 30 岁 30 - 35 岁 35 - 40 岁 40 - 45 岁 45 - 50 岁 50 - 55 岁 55 - 60 岁 其他 中年客户为主 加工制造业 服务业 高新技术产业 政府机关 教育业 个体经营者 自由职业 其他 竞争市场：客户职业、职务特征 多从业于徐汇区企事业单位、政府、私营企业 竞争市场：客户职业、职务特征 企业主 中高层管理者 私营老板 普通受薪者 高级白领 政府官员 教师 其他 中高层管理者、私营业主为主 竞争市场：后续供应体量 未来后续供应主要集中于徐汇内环以外区域，目前康健田林板块处于供应空白期，在建项目预计08年以后才能上市， 后市高端项目供应量大，板块价格将继续拉升 供应集中在徐汇内中环· 常规二房三房为主导 目前康健田林板块市场供应空白 主力总价150－200万· 单价在15000元/平米水平上缠斗 徐汇区域客户为主 · 存在高端需求 板 块 面 市场上升期 · 中高端竞争强 · 田林板块“有机可乘” 关注点一：宏观形势——价量齐升 市场向好 关注点二：徐汇区域——需求充足 房源去化稳定 关注点三：竞争板块—— 田林供应空白 ·有机可乘 区域客户为主 总 体 市 场 背 景 项目定位方向研判 区位 ·产品·客户 定位考量因素 项目定位方向 成熟康健 教育配套 交通便利 土地稀缺 临近南站 区 位 价 值 基 础 整体户型种类多样 三房以上舒适户型为主力 二房产品面积较常规 三房以上产品空间尺度跳升 产品 本案目标客户细化分区研究 目标客户群体 区域内 区域外 换屋需求 江浙客户 西南其他区域 徐汇区域 本案目标客户主要来源区域分布 特征描述 年龄特征：年龄跨度较大，35—45岁中年为主。 工作特征：工作或经商，主要集中在徐汇区域，收入稳定。 其他特征：或久居于康健田林区域，或因工作或生意等原因由外地迁入，在该区域已有较长时间的居住经历，因先前居所难以满足当前的生活需求而产生换屋动机。 这部分客户长时间“蛰伏”于该区域，对区域现状已很适应，对各项规划及发展前景也非常了解。 需求特征：大两房、三房为主 外区导入客户 主要以地铁一号线和沪闵路为延伸辐射的城市西南区域； 沿A4入沪的江浙客户 外区客户 特征描述 年龄特征：30—45岁左右为主 工作特征：工作或生意主要集中于上海西南及市中心区域，有较高的职业地位。 其他特征：目前未居于本区域，但因工作及社交、亲属圈层等关系，对本区域有较高认同度，了解该区域现状及规划。经济实力较强，对生活空间尺度有一定要求。 需求特征：改善性需求为主，以两房以上户型为主 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看