西安北郊综合体项目前期策划
谨呈：陕西富力房地产开发有限公司
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2月
前期工作回顾
本次沟通主要内容
本体、城市、市场等结论回顾 项目发展策略与定位
物业配比及整体规划建议 分物业定位与产品设计要点 开发进程及方案经济测算
目录开发背景结论回顾本体、城市、市场结论——
背景

前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定
二、城市与区域发展解读
三、市场环境分析
本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址
项目区位：本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园

项目区位
行政中心新址
绕城高速公路
北二环
未央路
城市运动公园
经开区
西高新
曲江
浐灞
内城
西郊
项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势
交通环境
强势区位：本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址 便利交通： 项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线，通达性及昭示性良好； 位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处，地铁线路的建成通车，将进一步拉近项目与主城区的距离： 景观资源：项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园 规模指标：项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米） 限制条件：根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”（规模3.6万）
凤城七路
未央路
文景路
明光路
朱宏路
地铁2号线
凤城五路
行政中心
城运公园
本项目 地块
凤城八路
地铁4号线
行政中心
城运公园
项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米）
占地面积：5.53万平米（83亩）； 容积率：4； 总建面：约22万平米； 规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整； 无限高要求；
规模指标
政府规划要求建设国际五星级酒店； 开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部分进行了市场研究及定位工作

开业时间： 计划正式开业
档次定位： 国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）
酒店规模： 总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套）
根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”
规划要求
本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议

问题界定
对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增值”的问题：
问题界定
“定 位”
“增 值”
如何定位其他物业类型？ 如何实现“分工协作、价值提升”
如何充分挖掘项目价值，保证基础目标的前提下，实现利润最大？
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定
二、城市与区域发展解读
三、市场环境分析
城市经济背景
1.西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大
2.近年来年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛

3.高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器，房地产市场将从快速发展期进入平稳发展阶段

城市空间发展
1.西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点发展区域
2.“西安向北”的城市发展新战略，使得北城发展是大势所趋
区域发展解读
1.经开区从“产业拉动”向“新城”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身
2. “城市新中心”形成的过程中一定会出现代言区域发展的标志性建筑
3. 区域将向着复合、多元、综合化发展，逐步形成完善的城市功能体系与城市架构
本项目先天条件 未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位 紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源 国际五星级酒店，高尚品质 ……
对于本项目而言， 应占位 “城市新中心”的发展平台 树立“城市&区域代言”的高形象 预见区域发展未来，引领区域升级
前期主要结论回顾
一、本体解析与问题界定
二、城市与区域发展解读
三、市场环境分析
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