致： 喜临门大厦全案营销总纲 项目目标解析 ∟ ∟ Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 项目全案目标 1、项目主楼全面去化，实现资金的回笼 2、项目附楼精细化运作，争取利润最大化 Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 09年项目目标 回款目标 在09年全年完成2亿元的销售回款目标 形象目标 营造高的市场形象，弥补产品自身的不足，充分展现本项目的价值 销售价格 跟随市场大市，制定以确保项目的顺利去化为前提的售价 综合目标 项目开发综合效益最大化 市场环境综述 ∟ ∟ 附件：宏观市场环境分析 Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 宏观市场环境 ，整体经济走势出现了急剧变化。上半年整体经济依然保持平稳发展，而进入下半年后，经济增长速度大幅下滑，多项经济指标快速回落，经济发展出现了改革开放以来前所未有的严峻局面。导致这一急剧变化的最主要变量是美国次贷危机进一步扩散和深化，引发全球金融危机，使国内外经济环境发生急剧变化 宏观经济形势 宏观经济形势 宏观市场环境 宏观经济形势 Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 由美国次贷危机引发的金融海啸席卷全球金融市场，中国金融市场，受到严重的打击，上海房地产市场在经历了08年上半年政策调整期后已然元气大伤，难抵金融危机的再次影响，市场需求大幅萎缩，在动荡和不明朗的市场环境中，大众买家对于购房行为普遍持谨慎观望态度，对于楼市走好的预期也明显弱于07年 危机下的上海房地产市场 宏观市场环境 危机下的上海房地产市场 宏观市场环境 Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 受全球金融危机影响，中国实体经济受到一定程度上的冲击，而且随着时间的延展，作为外向型经济结构的中国，经济环境在短时间内可能无明显的回升通道，商办需求市场陷入低迷阶段，09年本项目所面临的整体经济环境不容乐观 危机下的上海房地产市场 宏观市场环境 危机下的上海房地产市场 宏观市场环境 本项目发展方向判定 ∟ ∟ 本项目附楼发展方向研判 本项目12层写字楼产品目前已经结构封顶，内部为开敞式结构，内部隔断尚未分隔，户型的可塑性强 附楼发展方向 本项目附楼现状分析 总建筑面积：16300平米 主体面积：10000平米 目前现状：结构封顶 使用年限：50年 整体构成：12层写字楼、3层底商裙楼 裙楼：3000平米 车库：3300平米 可销售部分：12层写字楼 实际使用率： Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 结合当前的市场环境以及附楼本身目前的现状，中原认为，由于附楼目前，产品的可塑性较强，通过一定的产品上的包装和户型上的分隔，完全可以适应当前的市场需求 附楼的发展方向 主楼写字楼产品发展方向研判 Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 本项目主楼现状研究： 本项目主楼现状分析 Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ Level of confidentiality ☆ ☆ ☆ ☆ 总建筑面积：21820平米（不包含11层酒店） 目前现状：纯现房，已使用15年 装修状况：毛坯 整体构成：底层3层商业裙房、11层酒店、剩余楼层为酒店 车位数：50个地上车位 可销售部分：15层以上写字楼 可售总套数 ：106套 实际使用率：50% 主楼发展方向 目前主楼户型分类： 本项目主楼现状分析 目前本项目主楼产权分割均已经完成，目前户型可以分为8种户型对称分布，具体如下： 主楼发展方向 由本项目主楼在产品本体上的优劣势分析可见，目前本项目的主楼写字楼产品本身劣势较多，不利于销售 本项目主楼现状分析 结合前期对于本项目的调查了解，分析得出本项目主楼在产品本体上的销售优劣势 本体产品优势 本体产品劣势 ◎ 地段：四平路沿线 ◎ 交通：四平路、3、4、8号线 ◎ 配套：商务聚集区 ◎ 纯现房销售 ◎ 产权状况：仅35年产权，客户难以接受 ◎ 使用率：50%的使用率，空间浪费大 ◎ 户型面积：140-240平米中大面积户型，大面积为主 ◎ 外立面：外立面较为陈旧，缺乏应有的品质感 ◎ 户内空间：层高仅有2米，且内部格局多死角，难用 ◎ 内部配套设施：内部配套设施较为陈旧 ◎ 内部格局：设计手法过于老套，不符合现代企业办公的需求 主楼发展方向 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看