升裕“南泽裕园”项目营销策略报告
惠州中原事业三部 惠州 1.
项目本体
区位：位于惠城的老城区——下角的中心位置，交通方便，去江北和麦地河南岸等地均很方便
本项目
惠州市规划图
滨江路
下角路
鳄湖路
去江北
去南坛下浦
去麦地河南岸
项目周边景观资源众多，均位于5分钟休闲圈内，可以有效的提升项目的附加值
项目
文星公园
西湖美景
高榜山美景
东江美景
5分钟休闲圈
项目占地不大，中等规模，呈现排列式布局，在规模上没有优势
项目鸟瞰图
项目基本数据
市场上主流的二房、三房产品，较多赠送，另外外立面品质感强，可与周边项目形成有效的区隔
2梯3-4户； 通过入户花园、空中庭院、阳台、飘窗赠送面积，得房率在82%左右； 高舒适度、超高得房率； 产品竞争力强
户型
俊朗的外立面
现代感极强的建筑风格 颜色对比丰富 洋房质感强 24目前项目共分2期开发，其中第一期约420套预计在5月推出，销售压力较大
第一期
第二期
目标任务
战略目标 1）企业发展战略的过桥型项目 快速回笼资金，以保障开发商下一个项目的顺利开发。 2）初步奠定市场及客户基础 通过此项目操作积累开发经验，初步奠定市场影响及客户基础
——目标要求：安全、快速、利润最大化
销售目标： 一期3栋共约420套内清盘 目标分解： 若项目一期5月份正式发售，要实现年底清盘，则月均销售速度要达到53套/月
目标分析
与片区楼盘对比，本项目的销售速度要达到片区第一才基本上能实现目标
片区标杆楼盘对比
Q1：市场占位，及项目定位？ Q2：作为一个封闭的成熟老城区项目，逆势下如何突破常规开拓客源，以支撑项目的目标实现？ Q3：项目的营销立意及推盘节奏？
问题
Q
NO.1取势篇
1-1 市场背景 1-2 竞争态势
大势把握
11月16日，央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。 对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。即货币政策“稳健”的总基调不变，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，把握好政策的力度和节奏，结构性微调和局部宽松将成为今后一段时间的政策着力点。
货币政策：实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调
11月30日晚宣布，从12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
适时适度预调微调 货币稳健不会变
近年来银行准备金率调整情况
存准率三年来首降背景及影响
此次下调存款准备金率方向性意义大于实际意义，政策开始由紧缩转向宽松，对于明年中央经济政策的定调具有方向性的指引。宏观经济政策开始向宽松转向，未来信贷的投放会增加，对于房地产市场尤其是购房按揭方面带来实际的利好，但信贷的放松短期内难以进入开发企业，而开发企业的资金链将在明年更趋紧张

政策层面
金融市场流动性层面
实体经济层面
国际经济层面
此次下调存准率的时间点选择在中央经济工作 会议召开前夕，中央经济工作会议将为明年的经济政策进行定调，此番下调准备金率标志着中央的宏观政策从紧缩开始转向宽松

金融市场的流动性重回紧张局面，此次下调存款准备金率将能短期内缓解金融市场流动性紧张的状况，为商业银行的支持定向宽松政策进行信贷支撑

国内的紧缩政策在10月就进入微调预调，但对实体经济增长下滑的担忧仍是此次下调存款准备金率的主要动因， 明年中央政府换届后对于“保八”的经济增长仍有强大的意愿和动力

欧债危机悬而未决并将长期化存在，使得中国政府的宏观经济政策不得不更加谨慎，力图保证国内经济增长不会出现大幅下滑以来应对可能发生的全球经济衰退

人民日报：继续严格执行调控政策 人民日报8日连发三文——《楼市遇冷，调控还会继续吗》、《房价拐点不能成调控拐点》、《“降价退房潮”需要理性对待》，呼吁“继续严格执行调控政策、规范市场体制机制”。 李克强：明年房产调控会持续 政治局常委，国务院副总理李克强在接受独家采访时表示，政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策，同时在保障性住房的品质，公平分配上加强监管

楼市调控：限购限贷等楼市调控短期难“松绑”
温总理11月6日在俄罗斯的讲话
其他典型言论资讯摘录
国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
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