房地产项目的流程优化 及售后管理 ———————— X年X月X日 万科为什么能在宏观调控中实现加速度？ 从04年开始的宏观调控被许多业内人士看成是一场危机。但是任何危机都具有两面性，它既可能是生存的威胁，又可能是发展的机遇。优秀的公司总是能抓住危机带来的发展机遇 万科近五年的发展速度： 2003年以前，万科一直保持着20%左右的增长率；而从04年宏观调控开始，万科的发展速度提高了一倍，达到40%左右。07年中报这两个数字更高达89%和136% 房地产项目的流程优化 与售后管理 热销书《执行》一书的作者拉里和拉姆，06年又推出了一部新作——《转型》，此书一问世就登上了《纽约时报》的畅销书排行榜 书中援引英国著名的小说家Henry Tomlinson的话说：“将军们往往在准备打过去的战争。” 作者说，企业家们经常具有火热的激情，但所执行的是错误的战略，做着错误的事情。他们没有理解复杂的市场变化，他们还在面对“过去的市场” 因此，决定成败的工具、做法和行为可以总结为一句话： 要么转型，要么破产 也许，我们可以从一本书里找到一点提示 中国房地产行业正在面临着市场巨变，仅举三点： 第一、市场竞争日益激烈，房地产行业开始走上资本集中的道路 中国房地产市场呈现出高度分散、大大小小开发商各自拓荒的特点。据统计，全国有六万家左右的开发商。在大部分城市中，每个开发商理论上仅仅拥有几百个客户 对比成熟的房地产市场： 香港前九家开发商的市场占有率达到80%；而日本排在第一位的发展商，市场占有率达到29% 大型开发商加快瓜分全国市场 万科的应对：早在95年，万科就提出了专业化的道路。并为此用了长达十年的时间来完成专业化进程。专业化的提升，为其顺应市场集中的趋势，布局全国市场，扩大市场份额奠定了坚实的基础。 万科的全国市场占有率已经从2001年的0.88%，稳步提升到的1.25%,成为国内最大的开发商 随着客户选择产品、选择服务、选择品牌能力的提高，中国房地产行业开始走上资本集中的道路。资本集中的过程意味着行业竞争开始激化 第二、买卖双方的市场矛盾开始激化 由于房价的快速上涨，对比过去一、二年，老百姓在一些大城市买一套住房要多30%——50%的债务负担，“房奴”也随之成为这几年的流行词 房地产行业的客户关系日益紧张。在媒体上，有人充满仇视地煽动：房地产已成为洗劫民众财富、制造社会不公、破坏社会稳定、为广大民众最“深恶痛绝”的“恶”行业 万科的应对：万科认为，自己经营住宅业十多年来积累的最重要的财富，就是一大批忠诚客户。 06年，万科进一步提出改变企业运营方式，将以项目为核心的运营模式转向以客户为中心的运营模式 第三、房地产市场与政府的发展目标日益对立 有人这样概括房价过快上涨的四大“挤出效应”：抑制居民其他消费；加剧收入不公；浪费社会资源；影响农村剩余劳动力稳定转移。显然这些都是与政府的发展目标相对立的 在一系列措施出台后，今年1月16日，国税总局出台土地增值税清算的通知。9月27日央行又出台购买第二套房首付不得低于40%的通知 清算土地增值税等一系列政策对房地产开发行业的发展影响深远，它打击囤积土地；抑制高档项目；要求严格成本管理；迫使开发商改变盈利模式——从单项目高利润开发转向成规模高周转开发 万科的应对：由于专业化的提升，万科的周转率已经远超过行业平均水平，在同等的利润率水平下，可以获得更高的资产回报率。 万科充分利用了周转速度和规模效应，同时操作着100个左右的项目， 多项目快速操作，能够合理规避土地增值税，提高公司的运营效益 第一讲：开发商的企业转型与创新 第二讲：开发商的专业运作平台 第三讲：开发商的客户服务管理 下面将从三个方面具体解读“万科为什么能在宏观调控中实现加速度”，其中有万科的思考与作法，也不乏其他优秀开发商的思考与作法，我们应该能从中为自己找出一个满意的回答 第一讲：开发商的企业转型与制度创新 一、大浪淘沙中的选择: 要么转型，要么破产 二、转型的突破口：创建客户型企业的六大理由 三、重塑发展商的核心竞争力：客户导向的专业化操作 基 本 内 容 高速发展的中国经济引发了爆炸式的城市化速度，房地产开发还是个幼稚的行业，突然承担起为数以亿计的城市家庭提供住所的重任。开发商们采用的小而全的管理模式、手工作坊式的生产手段、叫卖式的经营方法，很快就显得不相适应 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看