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确保首战必胜
基本目标
营销目标
核心目标
区域标杆项目
大明宫品牌形象
销售目标
品牌目标：大明宫品牌形象提升，为后期项目的开发奠定良好的基础
阶段目标：第一次开盘，一炮打响，并形成良好口碑,为后期产品热销溢价奠定基础
营销目标：在“变”市之下，最大程度规避政策风险，实现保增量价
销售目标：截止5月26日，实现2次内部认购解筹，积累客户1000组以上，认购500套，总销2.5亿，回款1.5亿
一炮打响——1000余组客户——500套——2.5亿总销额
公寓写字间市场现状
Part 2
楼市变局,国务院连续出台多项措施,高压抑制房价过快上涨局面
西安“2.26”新政《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》解读
1、限购政策
已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够堤供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）
点评：长安区、临潼区、阎良区及高陵县等周边区域，受限购被挤压的购房需求值得其迎来市场发展的机会
2、二套房贷
对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理
点评：促使投资/投机客户将目光转向周边三线城市及地区或者转向非住宅类，特别是升值潜力巨大的土地性质为商业
3、停购政策
对已拥有2套机以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套机以上住房的非本市户籍居民家庭、无法堤供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区想起售房
点评：目前一线市场反馈的应对措施比如购买/补交完税证明或社保证明、转到以公司名义购房、外地户口利用本地户口假结婚、外地已购房夫妻假离婚等
4、 保障性住房
积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成保障性住房建设8.6万套的目标任务
点评：保障性住房势必会分流一部分客源
新政影响------项目影响
根据同策对新政后西安市5月10日-6月10日开盘项目的监测情况，
从以上项目看：130平米以上受到新政影响较大，90以下和90-130
平米的产品销售影响较小
首置客户群体，刚性需求，短期内急需住房
国家政策扶持购房群体，非新政打压对象；
首改客户群体，面临必须的升级居住需求；
新政打击对象，首付增加不多，且经济实力相对优厚；
90平米以下产品
90-130平米产品
130平米以上
多改客户群体，在改善居住并不急迫，较快 进入观望状态；
新政打击对象，但该群体整体实力相对雄厚；
新政影响-----------客户影响
同策选取市中心区域两个典型项目：首创国际和海憬国际，在新政前后客户变化的情况进行分析：
首创国际（公寓、商务诉求）
海憬国际（住宅，居住诉求）
首创国际投资客比例急剧下滑，自住客基本不变，商务客上升明显，从以投资客为主的客户属性成为以商务客为主的商务属性
海憬国际投资客比例下滑，自住客小幅提高，商务客略微上升，但是以自住为主的客群体属性不变，主要以高端多改客户群体为主
公寓产品客户群由投资属性客群变为商务属性客群,住宅产品客群属性没变
公寓产品客户
从以投资客为主的客户属性成为以商务客为主的商务属性
以自住为主的客群体属性不变
居住产品客户
新政影响------成交量与成交价
成交量：
本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间大量投资需求被抑制，刚性需求处在观望状态，市场成交量必将出现大的萎缩局面。
成交价：
从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，随着交易量的萎缩，房价出现价格调整已不可避免；
但此次政策短期内作用较小，预计年中会有阶段性的量价调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后
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