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北滨路片区项目整体档次较高，属于未来重庆
都市中心区的高尚住宅片区
各项目蓄势待发，未来开发热点即将形成
竞争对手入市积极，激烈“战役”一触即发
★本案
宏观经济保持良好增长势头，房地产价格有进一步提升空间
人均可支配收入持续强劲增长，消费力持续增强
宏观调控使市场持币待购现象较为明显
政府加大基础设施建设投入，城市发展前景乐观
大规模旧城改造速度减缓，市场供需基本平衡，运行状态相对正常
…
Strength
Weakness
区域核心地段，未来开发热点
区域形象好、未来高尚滨江生活圈
局部较为丰富的景观资源
整体有一定规模优势
地块被城市干道分隔，较为零散
公交系统较差，交通便捷度不够
目前项目周边的居住氛围不浓厚
优劣势分析
SW
…
区域内物业集中放量较大
Opportunities
Threats
市场信心未恢复不够，有观望气份
机会威胁分析
OT
优化策略
Strength优势
Opportunities机会
强化项目整体的规模，形成整盘推出
强化区域形象心理认同，借助板块联动
加强组团内部的环境营造，提升项目档次感
SO
强化项目区域内配套共享优势
规避策略
Threats威胁
Weakness劣势
优化设计，丰富产品线，提高项目竞争力
以差异化形象定位树立项目形象
TW
全方位、独有的推广渠道网络客户
第二部分 项目定位
项目总体定位
目标客户定位
项目形象定位
项目总体定位
城市中心，日常居家，具有较高知名度、
中高档次的地标型社区
目标客户定位
A地块
B地块
Details
目标客户定位
C地块
Details
目标客户定位
3300×0.1+3800×0.5+3500×0.4=330+1900+1400=3630元/㎡
根据市场比较法得出C地块住宅均价预估：3630元/㎡
考虑到重庆房地产市场尤其是北滨路版块的整体发展趋势、周边目前的竞争态势、发展商实力等综合因素，修正后C地块均价为：3630×1.06=3848元/㎡
C地块住宅部分参考均价
A地块酒店式服务社区参考均价
A地块酒店式公寓参考均价：
4900×0.5+4500×0.2+4600×0.3=2450+900+1320=4670元/㎡
考虑到本项目所在的区域成熟与参考项目有一定的差距，
从项目竞争的角度出发，本项目的销售价格应有所下调
A地块酒店式公寓均价预估4670×0.94=4389元/㎡
3800×0.2+3900×0.4+4000×0.2+3600×0.2
=760+1560+800+720=3840元/㎡
B地块均价预估：3840元/㎡，
B地块均价在此基础上上浮动3840*1.05=4032元/㎡
B地块住宅部分参考均价
“条条道路通罗马”
之路径一
“新都心国际生活城邦”
辩识性：用以区别与其他版块的项目，
包容性：强调本项目整体与个体的区别与结合
品质感：强调高品质的生活方式
实施性：便于产品表现，客户群体可实际感受
项目形象定位的思考……
新都心国际生活城邦
项目整体形象定位
各地块形象定位
各地块形象定位
A组团:芭堤雅花园
由于建筑覆盖率较高，以泰国风情为主题，结合现有地形地貌加以表现。
以新的概念及高品质的建筑产品取胜
酒店式服务社区
C组团:精舍
面积紧凑，以青年为目标客户群体，建议以韩国风情的表现元素，结合现有地形地貌加以表现新东方时尚感觉，符合客户心理需求。
地块成熟度高，符合客户物理需求特征
新东方城市领地
各地块形象定位
B地块面积较大，用于营造园林的地块面积较多，同时，本地块也有一定的起伏。建议本地块以高大的植物、草地、水体为主要的表现元素，采用纯自然的表现手法营造出疏密有致的“挪威森林”
B组团:挪威森林
自然逸家
各地块形象定位
D组团定位档次相对较高，有较好的江景资源，建议该地块园林表现体现亲水性的同时，还要考虑营造项目内在的气质和品质，建议本部分的园林以法国风情为表现元素，体现项目的高贵气质
D组团:塞纳春天
法式江岸公馆
各地块形象定位
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