无锡V-PARK项目 营销建议书
上海大通物业顾问有限公司
报告目录
壹。找对象
我在哪？我有啥？卖给谁？
贰。照镜子
我是谁？我咋样？
叁。齐步走
怎么卖？怎么推？怎么做？
肆。化红妆
壹
找对象
我在哪
项目位于无锡市东部，锡东新城东南部 项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地
园区区位 2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市 地处无锡东大门的锡山区 位于锡东新城的西部板块 项目区位 位于高速公路东侧 紧邻高铁核心区域 位于轨道交通二号线的北部
我在哪
沪宁线的“道口经济”
三大产业区 国际服务外包示范区 现代服务业聚集区 服务外包示范区 企业入驻情况 搜客天地现已入驻， 规模企业逐步进入
规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著
我在哪
生活配套 目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场； 宜家综合购物中心预计于开业 规划地铁二号线位于基地南部东安路 项目紧邻高铁核心区
我在哪
我有啥
总建筑面积106259平方米 是两栋商场、办公、酒店为一体的 综合型办公楼； 酒店部分建筑面积43974平方米 高98.9米，层数2+23层 原产品定位： 本案共分三段 A：1—4F 为配套裙房； B：5—15F 为酒店，每层24个客房， 共264个客房； C：16—23F 为挑高5.5米的酒店式公寓，每层24个单元，共192个单元； D：附属设施： 地下两层为车库

23+2 玻璃幕墙外观 地标建筑 单体楼
55-60平方米 一房绝对主体 纯粹 小户型
我有啥
配套商业 商业裙房
精装修 酒店式服务
创新LOFT 复式空间
超低首付 超低月供 超低总价
项目效果图
产 品 价 值 点 分 析
A
5米左右 挑空设计
B
全装修 成品公寓 拎包即可 入驻
C
55-60平方米 小户型 酒店式空间
D
市场 稀缺类产品
仅有这些，是否足够
先看客户关心什么
目标客户访谈分析
为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求， 我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有 针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求， 从而有针对性的进行本项目的市场定位。
无 锡
上 海
访谈综述
从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。 因此，从客户需求出发 提升产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。
卖给谁

公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。
投资
自住
投资
投资本案目的(综合利益点)： 1、看中其潜在商业价值； 2、物业增长的升值潜力； 3、物业后期租赁投资回报率。 客户类型： 1、专业投资客 2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群 年龄层： 30-45周岁
他们常常被贴上这样的标签
30-45岁
成熟
社会阅历
事业基础
专业投资客
对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。 本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例

企业主、公务员、企业管理层等人群
喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。 建议本项目将主要客户群体定位园区 内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。
投资客
高租金回报率
投资驱动
1、看重其潜在商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、物业后期租赁投资回报率
价值支撑点(利益点)
区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素； 本案主要突出的卖点： 固定投资回报率、高性价比、酒店服务
1、专业投资客 (无锡和上海) 2、企业主、公务员、企业管理层等人群 (园区内及无锡市内)
自住
选择本案驱动(综合利益点)： 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力 客户类型： 1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型(城市白领) 3、SOHO办公族 年龄层： 25-35周岁
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看