世侨锦绣营销方案 世侨营销部 10月25日
两个问题： 一、卖给谁？ 二、怎么卖？
卖给谁
北京市场分析（背景分析）
1、10月19-20日，北京共有4楼盘入市，认购率居高不下。其中珠江四季悦城推出1000套房，当天吸引了约5000位买房人，供需比达1：5。四季悦城此次开盘后基本实现售罄，认购金额合计约23亿元。 2、根据中国指数研究院的数据，9月北京新建住宅平均价格同比上涨26.88%。 3、10月21日，北京市统计局发布前9月北京房地产数据，前9月，北京住宅销售面积为959.1万平方米，增长8.9%；与此同时，住宅施工面积为6909.9万平方米，下降1.7%。 4、北京中原地产提供的数据显示，10月，北京楼市库存已跌破6万套警戒线， 根据网易房产数据研究中心数据，截至本月20日，北京共批准预售许可证6个，批准个数与去年同期相比减少了40%。
用一句话形容北京市场——“不怕卖不掉，就怕买不到” 拉动房价上涨的原因——供需关系
涿州
固安
廊坊
香河
燕郊
北京
35公里
45公里
38公里
42公里
50公里
随着城市承载力的饱和，北京置业郊区化已成大势所趋。近年来，受“环首都经济圈”概念的影响，大北京区域价值日益凸显，不少购房者都将目光瞄准了这些区域

京石、京沈、京沪、京开以及未来开通的京台高速为郊区置业者提供了交通的便利条件，加上首都新机场的规划，都为周边楼市的火爆加大了筹码

一小时生活圈
北京同城化
环北京经济圈区域成交情况
固安的定位是“京南卫星城”，扼守北京南大门，首都新机场的规划吸引了不少北京购房者，但市场不规范，“烂盘”居多；香河承接了北京CBD客户群，燕郊9000元左右的房价挤压了不少客户群前往香河购房，市场上实力房企居多，市场比较规范；廊坊打造“北京一小时生活圈”，但成交客户群主要是本地客户，北京市场迟迟未能打开

7月27日，位于燕郊天洋城4代开盘，均价10500元/平米，开盘七小时房源便接近售罄。8月25日，首尔甜城BOMO国际中心开盘推出400套房源，3小时内基本售罄。 5月11日香河香汐首期开盘，当日热销1200套，购房者几乎没有一个是当地人。一个刚刚在香河置业的朋友向记者吐槽：“北京人在香河买房就像买白菜一样，放眼望去满屋子都是北京人，听说最多的一口气买了13套。” …
环北京经济圈购房者心态分析
优势strenth
劣势Weakness
威胁threat
机会opportunity
北京市场供不应求，承接北京外溢客户群 到北京四环仅35公里，40分钟车程，交通便利 单价低、总价低，购买门槛低
周边配套尚不成熟 品牌影响力不够，客户信任度低 本项目产品对于廊坊本地客户比较偏远 项目开工时间不明确，交房时间尚未说明
本区域北京市场正在逐步打开 大北京周边客户认可度逐渐提升，且购买力逐渐提升 全国各地房地产市场呈现量价齐升
周边竞品对本案有很大的冲击 北京房地产市场量价齐升，GDP增长维持“7上8下”，政府对房地产市场下一步政策尚未表态 京东板块的燕郊和香河对于北京客户群的消化能力较强
SWOT分析
客户地图
本案
廊坊
海淀
燕郊香河
主要客户群：亦庄、大兴、海淀（5号线） 辅助客户群：廊坊广阳区、安次区、开发区以及下县客户 次要客户群：燕郊、香河、通州客户群 高层产品主要针对北京外溢刚需以及投资客户群；别墅产品主要针对廊坊本地和北京改善的客户群 客户到达本案方式： 805公交、938公交车 京津唐廊坊出口、京津二高速德仁务出口 爱民道——创业路——京滨大道
亦庄
大兴
树立形象、打造品牌，深耕廊坊、扩容北京！
怎样卖？
树立市场形象
1、 【产品推介会】 频次：每月一次周末举行 主题：每月一次对受众传递开发商及项目的特点及优势 投入：活动费用的投入每次控制在30万元以下。 参与人群：面向北京和廊坊市场的受众人群 推介主题：项目风格，产品卖点，项目宜居特点 ……
2、【体验类活动】
树立市场形象
频次：每周一次周末举行 主题：每月一个主题，以与项目息息相关、具备可发散性同时具备一定高端特征。 投入：活动费用的投入每次控制在10万元以下。 参与人群：面向廊坊市场的受众人群 推荐主题：圣诞节狂欢、红酒品鉴会，插画、泥人（暖场） ……
树立市场形象
3、【看房班车】 数量：2辆 价格：10-20万不等 目的：接送客户、宣传口碑 廊坊：新朝阳、乐购等地 北京：方庄、三元桥、亦庄地铁口等 面向人群：北京和廊坊无车客户 效果： 解决项目前期交通不便的劣势(针对无车刚需客户群) 宣传项目品牌，“移动广告”
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