中广宜景湾项目整合营销策略报告 In metro project integration, appropriate marketing strategy report
完美顾问 时间版本：.09.02
在提案之前，我们希望先与各位分享 一个著名的故事……
有一天，一个向来与外界不往来的小岛来了两个陌生人，他们分 别是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来勘察市场。 过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮 丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场， 这里的居民都不穿鞋。” 而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过 来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都不穿鞋。”
市场 是用来发现和创造的，而不是等待

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提报策略
关于项目的认知
知己
项目名称：中广宜景湾 占地面积：100.2亩 建筑面积：30万平米 建筑规模：3栋11层、2栋22层、2栋24层、2栋27层、4栋30层 总 户 数：2260户 建筑风格：现代简约 工程进度：毛地 销售进度：初期团购 团购价格：3900元 首付比例：20万元
本案位置
本案临近北环，以运输和过路车辆为主，噪音污染及道路形象相对其他道路对项目多为负面影响，但本案临近京珠高速，对外交通性通达

本案西侧临近火电厂，造成部分环境污染，市民对此反映强烈，目前尚无道路直通项目地，对内交通不便

目前本案周边多为农田和村落，环境较差、配套不齐、居住氛围较差，但场地平整，拆迁成本低

本案SWOT分析：
Weaknesses劣势
Threats威胁
Strengths优势 ★政策导向利好，升值潜力和空间大； ★项目南侧为高档住宅区，易引起市场关注； ★本案周边规划为大型生活住宅区，今后居住氛围浓厚

★三年大变样，拆迁力度加大，住宅刚性需求释放； ★政府规划建设 ，规划路建成交通受益； ★周边主要竞争项目已入市仅1个，区域竞争压力较小； ★借力于南侧高端住宅区，通过价格对比，提升项目影响力。
Weaknesses机会
★政策的不确定性导致客户观望气氛愈浓，住宅市场前景不明朗； ★ 邯郸房地产市场住宅放量出现井喷形式，出现众多低价楼盘； ★左岸枫桥项目已入市，并抢占部分客源，尽快入市，建立形象至关重要。
★现阶段项目地块为基本农田，形象较差； ★临近火力发电厂和北环项目居住环境受到影响； ★周边多为村落，交通不便，生活氛围差。
政策导向好、 对内交通不便、 生活氛围佳、生活配套不全 、 客户需求大，竞争形式严峻

关键词
本案地块具有一定规划和延展性，但也面临不可规避的劣势； 只先吃透自身，看清市场，才能提升价值，弱化劣势， 确保项目实现成功运营

关于市场情况的思考
知彼
邯郸——烽烟四起
房地产开发企业205家，比上年同期增加48家； 有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家； 邯郸市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个

上半年全市房地产业完成开发投资105.0亿元， 比上年增长91.2%； 商品房施工面积规模达到1238.9万平方米， 同比增长26.2%； 上半年商品房销售面积为81.2万平方米， 比上年增长26.2%

疯狂的增长！！！
僧多肉少！！！
复兴区在售住宅项目14个， 区域市场均价为3643元＼平米
五仓区在售住宅项目4个， 区域市场均价为4460元＼平米
邯山区在售住宅项目22个， 区域市场均价为4686元＼平米
丛台区在售住宅项目28个， 区域市场均价为4897元＼平米
高开区在售住宅项目5个， 区域市场均价为5200元＼平米
本案可能面临的竞争
针对目前市场及项目自身，我们的核心竞争项目锁定在哪个区域？区外？？区内？？
价格
2000元/㎡
3000元/㎡
4000元/㎡
5000元/㎡
锦绣花园
天泽园
美意苑
安联水晶坊
星城国际
区外可类比竞争项目
丰收路一号院
6000元/㎡
安全里项目
北海庄园
左岸枫桥
区域内竞争项目
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看