大连金石滩龙山项目前期咨询报告 城市阅读 区域认识 宏观市场 微观市场 竞争分析 客户分析 城市篇 市场篇 定位篇 项目定位 配比建议 产品建议 地块分析 城市阅读 大连经济 人口&收入 规划发展 大连区位 经济地理焦点 东北经济区 环渤海经济区 东北亚经济区 半岛海滨城市 东濒黄海 西临渤海 南望山东半岛 北依东北平原 东北经济区 环渤海经济区 东北亚经济区 大连 大连区划 全市海域面积23000平方公里，总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里 6区3市1县 4个国家级对外开放先导区 经济开发区 保税区 高新技术产业园区 金石滩国家旅游度假区 经济开发区 大连经济 经济平稳增长 宏观经济环境良好 二三产业齐头并进 产业结构优化 大连经济 经济地理焦点 海洋 暖温带大陆性季风气候 东北亚国际 航运中心 东三省 海滨明珠 旅游 经济 港口 经济 区位优势 城市核心功能 经济驱动 港口经济 经济模式 港口 物流 区域产业聚集 人口 增加 贸易 各类社会配套服务设施 交通等配套工程的实现 城市建设、城市功能的实现 运输中心 运输中心 服务中心 国际物流中心 港口经济 面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局 1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港 2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面 前期发展缓慢，进入新世纪后发展迅速 港口经济 发展滞后原因分析 腹地经济发展相对缓慢 外贸吞吐量地位下降 东北腹地外贸进出口值93~02年增幅不及全国平均水平1/2 1991-2003年间GDP年均增长率 港口经济 大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现 标箱的吞吐量不足 大连港口尚有很大的发展潜力 港口经济 “振兴东北”战略让腹地经济进入快车道； “东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机 大连港 大窑湾港 货运 转移 开发区新一轮经济飞跃期来临 引爆就业狂潮 旅游经济 旅游业 住宿 零售 金融 保险 餐饮 …… 产业拉动 交通配套建设 城市环境美化 互动效应 就业机会 增加 产业拉动 吸引外来人口 城市价值提升 经济模式 优化产业结构 如：金石滩轻轨建设 物价、房价上涨 季节性 负效应 部分从业人员季节性失业 旅游经济 旅游业已成为大连市重要的经济增长点 1999-间，旅游总收入占全市 GDP 的比重年均 8.5% 国内游客已达1900万人次 注：2003年相关指标下降主要是受到非典影响 年均增长15% 年均增长19% 旅游经济 大连旅游业面临新的发展契机 优先发展旅游，加速旅游产业向支柱产业进军，到全面确立旅游业的支柱产业地位。 今年1月大连被国家旅游局确定为“中国最佳旅游城市”三个试点之一（其他为成都、杭州） 借奥运之机，提出“比赛在北京，观光在大连”的宣传口号，大力抢占奥运旅游市场 “大势所趋” 金石滩旅游业获新的发展机遇 ——大连日报-11-11 居民收入 人均可支配收入不断增长持续提升居民购买力 人均可支配收入年均增长12.8% 高收入水平让大连对东三省具有“向心力” 大连人均可支配收入居东北四市之首，高出其他三市近2000元 人口状况 户籍人口565.3万，人口增长以机械增长为主 大连——“移民城市” 规划发展 主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免 城市发展问题 规划发展 西拓 拓展至旅顺口 北进 重点发展经济开发区和金州区 打造城市副中心 经济开发区——未来城市副中心 规划发展 国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗衡 经济开发区——城市经济发展重心 主要结论 区位优势为大连提供了“港口经济”和“旅游经济”的双核驱动经济模式，其中 随着货运港向大窑湾港转移，开发区新一轮经济飞跃期来临，就业人口将攀升 大连优先发展旅游的相关政策，为金石滩旅游业发展提供新的发展机遇 高收入水平让大连对东三省具有“向心力”，加之风景气候等优势，大连已成“移民城市” 开发区规划定位为城市副中心，是城市发展的重心所在 大连步入新城大开发时代 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看