地址：中国·成都市大慈寺路66号中成商务楼4-7F邮编：610016 电话：028－8675722288675779386622108传真：028－86621766 谨呈：中信集团 《房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 0755-83513598QQ:69031789 市场研究分析 市场环境研判 成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致， 我们需要把握这种节奏顺势而为 市场环境研判 走势一、这轮始于第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，将面临方向性抉择 走势二、我们预计成都楼市今后的发展路径可能是：阶段性超跌反弹――回落盘整――-探底复苏――-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期 中成研判结论 【中成看点】： 基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是： 长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。 在企业发展战略决策上的运用是: 在-弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量； 在-转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局； 在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发 区域发展规划 郫县新区 功能定位：西部新城综合中心，以发展科教文化为高新西区配人口规划： 2020年套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区。 ，郫县的实际居住人口将达到48万人，城市用地70平方公里。 固定资产投资快速增长，实现全社会固定资产投资171.99亿元，增长40.8%，全年新增固定资产投资110.51亿元。全县含预售在内的商品房销售面积69.57万㎡(其中住宅65.45万㎡)，比上年下降39.4%；实现销售额23.14亿元，下降40.2% 区域发展总体格局： “一城一区一园三带”区域发展总体格局的形成，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展 区域供给分析 郫县08年新成交地块平均地价每亩118万，地均价按3.0的容积率计，楼面地价仅591元，环比去年的1250元，环比去年下降了53％，土地价格的大幅下调也给房价的下调带来较大的空间，大量低成本项目将本案行成新的冲击 区域供给分析 未来3年，本区域竞争项目新增供给将在320万㎡以上，320万㎡意味着即每年平均105万㎡的供应量，供过于求的潜在矛盾大，竞争将十分激烈 区域供给分析 供给产品同质化，绝大部分是高层电梯公寓，户型区间集中在80-90平米，110-130平米， 竞品项目产品供应结构一览 中成研判结论 【中成看点】： 本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长期处于买方市场；同时供给产品类型同质化严重 需求及价格走势分析 紧凑型套三和套二产品是本区域需求主力户型。年均正常需求总量70万㎡。成交均价自05年逐年上涨，但08涨幅仅为5%，环比07年涨幅下降15个百分点 需求及价格走势分析 价格 2000 3000 4000 5000 龙湖弗莱明戈 中铁瑞景茗城 景尚景 时代花城 6000 中成研判结论 【中成看点】： 本区域价格逐年上涨，但08年涨幅仅为5%，环比07年涨幅下降了15个百分比，价格开始理性回调；区域需求户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势；正常的年均需求总量为70余万㎡。需求不足成为各项目的首要难题 客群分析 区域成交客户分析 客群分析 本区域成交客户主要来源于郫县本地，占了52%，是本区域中高档楼盘主要购买人群； 主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%； 最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为44%和28%，另有23%为偶然认知； 90㎡以下户型成为47%客户的最爱，80-90平米的套二户型和90-105㎡的实用型套三将成为市场主流需求 区域成交客户分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看