A 项目投资大，其市场前景如何，发展究竟有多大，是否具有投资价值，
这对于投资者来说至关重要。本报告是在对成都甲房地产开发公司及其开发
的 A 项目进行实地考察，并对该公司的有关资料进行认真研究的基础上形成
的
文章通过对成都甲房地产开发公司今年开发的 A 项目为背景，运用技术
经济学的理论，从财务的角度论证其项目的投融资可行性，并针对项目开发
过程提出改进建议与措施，以探寻适合该公司的财务管理方式
本文的引言部分首先介绍了文章的研究背景、国内外相关理论发展和研
究状况以及论文基本结构
文章主体第一部分论述了房地产项目投资分析和可行性研究方法。具体
论述了房地产投资的概念和类型、房地产项目经济技术评价的基本理论以及
用房地产项目经济技术评价房地产投资的基本方法
第二部分主要介绍了 A 项目的基本情况，并针对近期国家的调控政策以
及成都市房地产市场状况，简要分析了 A 项目的市场预期，为下面的销售收
入、成本以及现金流的预测提供依据
本文第三部分依据经济技术评价的基本理论和方法，从财务评价的角度，
对甲公司的 A 项目的投融资进行分析。主要由两部分组成：一、项目的投资主要从项目的静态投资回收期（PP）分析、项目的投资
动态分析两个方面进行论述。A 项目户型从 50-90 平米/户不等，住宅均价定
为 3700 元/平方米，商铺均价为 8000 元/平方米，车位为 50000 元/位。我们
估计，该项目投资为 67790 万元，资金由三部分组成，自有资金 23726 万元，
约占项目总投资的 35%，银行贷款 15000 万元，约占项目总投资的 22%，其
余 43%通过房屋预售和滚动开发回收资金提供。我们初步估算该项目在整个
经营期内实现税前利润为 14611.46 万元,占总销售的 18.14%,税后投资利润率
为 15.92%。项目的内部收益率为 14.34%,接近国家规定的行业基准利润率,税
前财务净现值为 5119.71 万元(I=8%),项目投资能在 4.38 个季度内收回,财务效
益良好,可使企业未来财富增加,在财务上是可行的
由于投资项目本身存在的不确定性，为确保分析的严密性，因此，在对
项目投资进行财务分析时，文章考虑了各种变动因素对评价指标的影响，即
进行了房地产投资不确定性分析，分别从盈亏平衡和敏感性两方面分析
从项目的敏感性分析可以看出,住宅销售实现率对整个项目的风险均高于
其他各个因素,项目成败的关键在于确保住宅销售实现率在一个理想的数值
(100%)。具体确保方法如下：
1、因商铺的单位毛利较大，而商铺销售实现率对项目的影响相对较小，
在商铺销售形势看好的情况下，适当提高商铺售价，收益的增加远远大于风
险的增加
2、适当降低住宅售价，必能带动销售旺势，提高销售实现率，使风险减
少大于收益的减少
3、对项目的成本实行强有力的控制，合理运用各种有效办法使单方造价
降到最低点，住宅销售有更大的让利空间
二、项目的融资主要是对房地产行业的几种融资模式进行了介绍，包括
上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资方式，
然后，重点论述了我国房地产行业常见的融资方式：企业自有资金、银
行贷款和预售筹资
在介绍了几种融资成本的计算方法后，文章分析了成都甲房地产开发公
司目前现有的融资情况及可行性。并对项目资金平衡进行了分析，结论主要
为：最大负的累计现金净流量出现在年三季度，约为 3 个亿，为确保项目资金需求，预计对外融资总额为 1.5 亿，从降低资金成本角度考虑，分两资
提款，一次在年三季度，资金缺口为 3 亿，自有资金 2.3 亿,再借款 6600
万元，能够保证工程资金需求。由于，从年下半年开始，九幢楼的主体
工程陆续进入结算，需要大量资金，预计在年 11 月再次提款 8400 万元
借款于年前全部还清
文章的第四部分针对以上分析，提出相应的财务管理的措施和建议。主
要从工程控制方面、市场营销方面和融资选择上进行论述
及时获得定额的资金是保证投资项目顺利实施的基本前提。因此，在项
目市场分析及社会效益分析的基础上，需要进一步考虑的是资金的筹措及使
用方案，即从何种渠道取得何种资金，能使投资项目顺利实施，且资金成本
达到最小。本文不同于一般房地产的可行性研究报告，本文主要从财务角度
策划了 A 项目在现有融资渠道单一的情况下的资金筹措，以保证利益最大化
全文理论与实践相结合，通过对房地产项目财务可行性的分析研究，为
开发商进行房地产开发项目决策和项目管理提供有效的参考依据，具有一定
的实际意义
限于文章篇幅，本文研究中发现的许多问题还有待今后进一步研 究
首先，由于公司治理结构的不同，企业在实际经营中对融资方式的选择
会有很大的差异性。尤其是国有独资公司，在融资决策时将更多地考虑公司
的社会性与上级主管部门的意图，增加了决策机制的复杂性。本文立足于对
本公司现有情况的研究，对其他公司特别是上市公司的投融资决策未作更深
入的探讨
其次，本文结合实例分析，由于融资项目建设周期不长，因此只对成都
甲房地产开发企业 A 项目外源融资进行了较详细的分析，限于篇幅，未能进
一步对综合企业长期融资与短期融资的完整决策过程，做出结合实际的论证
最后，本文是从房地产开发企业的立场，对其适合的融资方案决策行为
进行研究，对与之有着紧密联系的资产证券化等房地产金融问题，由于涉及
到国家经济政策、银行信贷风险控制及不良资产处置等更为宏观的层面，本
文未作详细阐述
【关键词】项目可行性研究，财务评价，投资，融资
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